Marbella actualiza su urbanismo

Publicado el lunes, 30 julio 2018

Vicente Estebaranz y Marta Velasco, abogados de Urbanismo y Medio Ambiente de Pérez-Llorca.

El pasado viernes 27 de julio de 2018, el Pleno del Ayuntamiento de Marbella aprobó definitivamente la Adaptación parcial del Texto Refundido del Plan General de 1986 (PGOU 1986) de Marbella a la Ley Andaluza del Suelo (i.e. Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía) que dota al municipio de la estabilidad urbanística requerida por los operadores desde 2015.

  1. Antecedentes urbanísticos

Si bien en ningún momento se ha paralizado la atracción de riqueza a Marbella, se podría decir que su situación urbanística sí ha generado cierta inseguridad a la hora de invertir en el municipio, motivo por el cual, conviene hacer un breve resumen de los hitos urbanísticos más relevantes desde 1986 hasta la actualidad.

Perez-LLorca Urbanismo Marbella

Vicente Estebaranz y Marta Velasco, abogados de Urbanismo y Medio Ambiente de Pérez-Llorca

El 3 de junio de 1986 se aprobó definitivamente el PGOU 1986. Unos años más tarde, en 1992 con Jesús Gil y Gil de Alcalde tuvo lugar la aprobación de un nuevo plan general conocido “Plan General Gil”, que fue declarado nulo por el Tribunal Superior de Justicia de Málaga en 2007.

La falta de regulación específica y la necesidad de dar respuesta a la problemática urbanística existente en el municipio (derivada de numerosas edificaciones construidas al amparo de licencias urbanísticas concedidas ilegalmente desde 1991) fue subsanada por medio de:

  • La disolución del Ayuntamiento de Marbella, hecho excepcional y sin precedentes en la democracia, correspondiendo la administración ordinaria de sus asuntos a una Comisión Gestora creada por la Diputación Provincial de Málaga.
  • La aprobación definitiva del Plan General de Ordenación Urbana de 2010 (PGOU 2010).

Sin embargo, esa seguridad jurídica llegó a su fin en 2015 con la declaración de nulidad del PGOU 2010 por el Tribunal Supremo[1].

Como consecuencia de dicha declaración de nulidad, entró en vigor automáticamente el instrumento de planeamiento inmediatamente anterior, esto es, el PGOU 1986. Lo que derivó en:

  • Una discordancia entre la realidad material y la legalidad urbanística: y es que la realidad fáctica de una ciudad construida al amparo de un instrumento de planeamiento de 2010 (PGOU 2010) no puede ser reconocida por un planeamiento de 1986, por el mero hecho del desarrollo urbano que ha tenido lugar en esos 32 años, y más en una ciudad con el potencial de Marbella que ha pasado de tener, en términos relativos, de 60.000 habitantes en 1980 a 140.000 habitantes en 2016.
  • Una desactualización normativa: el PGOU 1986 fue aprobado con arreglo a la ley del suelo vigente en ese momento, de ahí que sea necesario adaptarlo a los términos y conceptos de la Ley Andaluza del Suelo vigente, la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía (LOUA).

En consecuencia, con el fin de devolver la normalidad urbanística a Marbella, el Ayuntamiento ha aprobado en los últimos meses:

  • El Texto Refundido del PGOU 1986 (TRPGOU 1986);
  • La modificación de las Normas Urbanísticas del TRPGOU 1986 que ha conllevado, entre otras cuestiones, que los establecimientos hoteleros puedan aumentar su edificabilidad hasta en un 10% en determinadas circunstancias.
  • Y la Adaptación parcial del TRPGOU 86 a la LOUA.
  1. Resumen de la tramitación y contenido de la Adaptación parcial del TRPGOU 1986 a la LOUA

El 28 de abril de 2017 se sometió a información pública el texto inicial de la Adaptación parcial del PGOU de 1986 a la LOUA.

Sin perjuicio de que el tema más controvertido haya sido la delimitación de la línea límite oficial entre Marbella y Benahavís, del estudio de los comentarios y sugerencias presentadas al texto inicial de la Adaptación parcial del PGOU de 1986 a la LOUA durante la fase de información pública, cabe reseñar que se posibilita la aprobación de modificaciones de la ordenación estructural (las conocidas como Modificaciones de Elementos) con independencia de la clasificación del suelo objeto de modificación.

Con esta previsión, el Ayuntamiento posibilita que se modifique la ordenación de ámbitos que han quedado paralizados tras la entrada en vigor del PGOU 1986 por la falta de correlación entre la realidad fáctica y la normativa aplicable.

Como puede observarse, el fin último de la Adaptación parcial del TRPGOU 1986 a la LOUA es, fundamentalmente, evitar los condicionantes y limitaciones a los que se enfrentaba el urbanismo marbellí por la entrada en vigor de un planeamiento obsoleto, con una vigencia de 32 años que, en modo alguno, responde a la ciudad configurada ni a las necesidades actuales de los ciudadanos.

Conviene apuntar que Marbella no es el primer municipio andaluz que ha adaptado y actualizado su regulación a las determinaciones de la LOUA sino que ha seguido la senda de otros municipios tales como El Puerto de Santa María, Alcalá de Guadaira, y Loja, entre otros.

  1. Valoración

La Adaptación a la LOUA del TRPGOU 1986 es un hito clave que redunda necesariamente en beneficio de la planificación urbanística del municipio y en el futuro desarrollo de la ciudad de Marbella, al posibilitar, entre otras cuestiones, la adaptación de la normativa urbanística (configurada con base en un planeamiento desfasado con más de 30 años de vigencia) a la realidad fáctica existente (creada al amparo del PGOU 2010).

Así, el TRPGOU 1986, una vez adaptado a la LOUA, se configura como el documento urbanístico de referencia de Marbella hasta que se culmine el proceso de redacción de la innovación del TRPGOU 1986 cuyas bases ya han sido apuntadas por el actual equipo técnico municipal.

A modo de anticipo, podemos apuntar a que el futuro PGOU de Marbella seguirá el modelo de ciudad previsto en el Plan Estratégico de Marbella 2022 cuyo principal objetivo es contribuir a consolidar la imagen de una ciudad sostenible referente internacional en excelencia turística, mediante el cuidado a sus recursos naturales, la apuesta por las energías renovables y por la mejora de la movilidad sostenible.


[1] Entre otras, por la Sentencia 4378/2015, de 27 octubre 2015, Sentencia 4379/2015, de 27 octubre 2015 y la Sentencia 4380/2015, de 28 octubre 2015.

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