Maria Jesús Serrano Conde: “La regulación de las viviendas turísticas en España no está alineada con las orientaciones jurídicas de la UE”

Publicado el jueves, 19 abril 2018

Maria Jesús Serrano Conde, socia de Serrano Alberca Conde, especializada principalmente en las áreas 
de Derecho Urbanístico y Expropiatorio, Derecho Financiero 
y Tributario y Derecho Civil. Su actividad se centra esencialmente en dirigir procedimientos relacionados con la reclamación de mayor justiprecio en proyectos expropiatorios tanto en la fase administrativa como en la judicial, y en realizar la planificación fiscal patrimonial de particulares y de empresas. Asimismo, dirige cuestiones civiles relacionadas con sucesiones, obligaciones y contratos así como asuntos registrales de derechos reales.

Maria Jesús Serrano Conde

Hans A Böck / @LP_Hans

Lawyerpress (LP): Ya estamos en plena temporada de turismo internacional hacía España y el tema de las viviendas turísticas vuelve a aflorar en los medios. ¿Cómo esta la regulación de la vivienda turística en España?

Maria Jesús Serrano Conde (MJSC): La regulación de las viviendas de uso turístico en España es competencia de las Comunidades Autónomas. Cada una de ellas está dictando normas que específicamente regulan el uso de estos tipos de viviendas.

LP: Somos un portaviones turístico. ¿Cómo esta nuestra regulación comparada con la europea?

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MJSC: A nivel europeo hay que tener en cuenta la comunicación de la Comisión Europea de 2/6/16 titulada “Una agenda europea para la economía colaborativa”. En esta comunicación la Comisión lo que hace es dar una serie de orientaciones y por ahora no tienen su reflejo ni en una directiva ni en un reglamento europeo, pero que en su momento lo tendrán, y que nos indican hacia donde quiere la Unión Europea que se dirijan los Estados miembros en cuanto a la regulación de la economía colaborativa y dentro de ella y como un supuesto de la misma, el alojamiento temporal.

A mi entender, la regulación en España no está alineada con estas orientaciones jurídicas; en absoluto, la Unión Europea como idea general aconseja no prohibir y precisamente lo que están haciendo las Comunidades Autónomas es establecer tantas restricciones y tantos requisitos, que van a acabar suponiendo una prohibición de esta actividad.

LP: A muchos propietarios de apartamentos cedidos a las grandes plataformas les preocupa ahora mismo como reflejar los ingresos en su declaración de IRPF. ¿Cómo gravan los ingresos de los alquileres en nuestra declaración?

MJSC: La regulación que está incluida en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas considera el arrendamiento como un rendimiento del capital inmobiliario. Ahora bien, esta calificación tan clara en un principio puede complicarse enormemente para el propietario. Los rendimientos del capital inmobiliario tributan en la base especial del impuesto a un tipo fijo; la complicación podría provenir de que se quisiera considerar al propietario como un profesional de la actividad, lo que determinaría que la calificación del ingreso fuera de rendimiento de una actividad económica y, por tanto, tributaría en la base general a la escala general. A esta complicación habría que añadir también las consecuencias respecto del Impuesto sobre el Valor Añadido.

LP: Hay muchos fondos de inversión interesados en el mercado español. ¿Hay datos sobre el porcentaje de viviendas turísticas que pueden estar en las carteras de los fondos?

MJSC: Estos datos yo no los conozco, pero entiendo que el boom del mercado español en cuanto a las viviendas turísticas está presente desde el año 2015, quizás es todavía un poco pronto para hacer estadísticas. No cabe duda de que los datos provendrán de las plataformas colaborativas, en cuanto estas plataformas colaborativas tengan que presentar el modelo oficial 179 de la Agencia Tributaria, seguramente habrá datos suficientes para establecer el porcentaje de viviendas turísticas que puedan estar en las carteras de los fondos.

LP: ¿Qué regulación se aplica a los ‘bloques’ de pisos turísticos?

MJSC: La regulación de los bloques de pisos turísticos también son una competencia autonómica. Los bloques de pisos turísticos tienen una antigüedad mayor que las viviendas de uso turístico; estos bloques de pisos turísticos, además, las Comunidades Autónomas lo regulan de manera separada generalmente, respecto de las viviendas de uso turístico.

LP: Hay mucha legislación y regulación autonómica en esta materia. ¿Hay una unificación de criterios o nos enfrentamos a unas diferencias notables?

MJSC: Al tener cada Comunidad Autónoma competencia para regular los apartamentos turísticos y depender la regulación de las características del turismo en cada Comunidad Autónoma, las diferencias pueden ser notables.

LP: Los propietarios tienen ya muchas obligaciones para poder alquilar sus apartamentos. ¿Pero que derechos tienen frente a vandalismos y deterioro de su inmueble?

MJSC: A este respecto es importante que el propietario sea prudente con anterioridad al inicio del contrato en la medida de lo posible. En este sentido hay que tener un Seguro de Responsabilidad Civil que cubra determinados riesgos y por supuesto, solicitar un depósito al inicio del contrato que se liquida cuando se va la persona que se aloja.

Este depósito cubre en principio los deterioros más corrientes, los casos de vandalismo se tienen que intentar evitar “ex-ante” a través de la debida filtración de los posibles huéspedes.

LP: ¿Cuándo tenemos inquilinos extranjeros, ¿Cómo podemos reclamar estos daños?

MJSC: Hay que entender como he dicho en la respuesta de la pregunta anterior, que hay que intentar ser prudentes y fijar un depósito lo suficientemente alto como para que pueda cubrir los posibles daños de la estancia de los huéspedes.

LP: ¿Qué recomendaría a un arrendador para tener un verano tranquilo con su apartamento alquilado?

MJSC: Mi recomendación es que encarguen la gestión de su alquiler a una empresa profesional. A este respecto están surgiendo empresas que se dedican a este tipo de actividades profesionalmente y es la manera de asegurarse un verano tranquilo; entre ellas podemos citar a Fenhomenal o Hostmaker.

LP: Y por último, ¿Qué hay que exigir a los legisladores para tener las máximas garantías tanto para arrendador como para el inquilino?

MJSC: A mi entender hay que exigir un estudio del fenómeno y su impacto en la economía para poder establecer una legislación unificada a nivel estatal que contemple el alquiler de las viviendas de uso turístico como un alquiler a corto plazo sometido a la LAU y no remitirlo a la legislación del turismo, a menos que se presten servicios hoteleros.



 

Sobre el autor

Editor y Director de Lawyerpress. Fundador del grupo Lawyerpress. Periodista con más de 30 años de experiencia en medios nacionales e internacionales. Idiomas: Español, alemán, inglés. Correo electónico: hab@lawyerpress.com y Twitter @LP_hans

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