La prueba pericial garante de la propiedad inmobiliaria en España

Publicado el martes, 19 septiembre 2017

Alberto Antón, Miembro de la Asociación de Peritos Colaboradores con la Administración de Justicia de la Comunidad Valenciana.

El sistema jurídico español no garantiza los límites de las propiedades si no es por acuerdo entre las partes o sentencia judicial ya que la delimitación precisa de la propiedad inmobiliaria no está en todos los casos garantizada por ninguna de las figuras jurídicas existentes en materia de propiedad como el Catastro, los notarios o el Registro de la Propiedad.

Alberto Antón, Miembro de la Asociación de Peritos Colaboradores con la Administración de Justicia de la Comunidad Valenciana

Alberto Antón, Miembro de la Asociación de Peritos Colaboradores con la Administración de Justicia de la Comunidad Valenciana

Este hecho provoca que la litigiosidad relacionada con conflictos por la delimitación de la propiedad sea muy elevada. En este contexto, la prueba pericial constituye un elemento fundamental a la hora de abordar un procedimiento judicial relacionado con este tipo de asuntos.

Con el cada vez mayor desarrollo urbanístico y territorial, surgen inevitablemente conflictos de intereses relacionados con la propiedad inmobiliaria entre los diferentes actores de este desarrollo: Administraciones, particulares y promotores inmobiliarios. Se producen discrepancias y disconformidades en la delimitación de la propiedad inmobiliaria. Estas desavenencias, con frecuencia acaban judicializándose.

El informe pericial, además de ser un valioso instrumento de prueba y auxilio al juez, puede tener gran relevancia en determinar las posibilidades de éxito de una demanda judicial. Asimismo, en muchos casos el informe pericial orienta y apoya la estrategia del letrado a la hora de plantear la demanda o la defensa.

Por mi experiencia profesional en el campo de la delimitación de la propiedad inmobiliaria, cuando existe controversia sobre un límite de propiedad, la documentación jurídica existente muchas veces o bien es contradictoria o bien por sí sola no es capaz de determinar con garantías este límite. Es entonces cuando una buena prueba pericial puede decantar la balanza en un sentido o en otro.

Los supuestos más frecuentes a los que nos enfrentamos los peritos en el ámbito de la delimitación de la propiedad inmobiliaria suelen son los siguientes:

La acción reivindicatoria es la más habitual y eficaz defensa del derecho de propiedad. Es la acción del propietario no poseedor contra el poseedor no propietario. En esta acción, al igual que en la declarativa de dominio, la propiedad se ha de identificar correctamente, de tal manera que no quepan dudas acerca de su identidad. La jurisprudencia rechaza referencias genéricas o vagas y exige una determinación lo más precisa y minuciosa posible. La prueba pericial es la forma más rigurosa para justificar esta identificación. Lo más adecuado para identificar una propiedad es por medio de un informe pericial en el que se realice un levantamiento topográfico georreferenciado, es decir una medición sobre el terreno con instrumental de precisión: estación total o sistemas GNSS (Sistemas globales de navegación por satélite).

La acción de deslinde es el procedimiento contencioso que tiene como objeto definir los linderos de una propiedad inmobiliaria. La labor del perito en estos casos se centra fundamentalmente en identificar e investigar estos límites, ya que la confusión de linderos es el presupuesto esencial del deslinde. Se analiza documentación literal y gráfica, como la del Registro de la Propiedad,  escrituras públicas, normativa urbanística, catastro, planeamiento urbanístico, cartografía ambiental…

Generalmente relacionando esta documentación con la realidad física proporcionada por un buen levantamiento topográfico, se obtiene la posición geográfica del linde analizado.

La ejecución de títulos judiciales sirve para llevar a efecto la acción determinada por un título judicial. Suele consistir en la materialización del linde reflejado de la sentencia judicial sobre el terreno, es decir, un amojonamiento.

La doble inmatriculación registral consiste en que un mismo terreno esté inmatriculado dos veces en dos folios sin relación del Registro de la Propiedad describiendo dos fincas diferentes a nombre de dos personas que sostienen  de modo contradictorio  que son los únicos titulares del inmueble. La causa fundamental de estos problemas se deriva del hecho de que, hasta no hace demasiado tiempo, en el Registro no era necesario incluir la referencia catastral y la representación gráfica georreferenciada. La ubicación en la realidad física de las fincas se basaba exclusivamente en un sistema muy deficiente consistente en la indicación de los nombres de los propietarios de las fincas colindantes, y en el mejor de los casos, de algún elemento físico localizable en el terreno, como un camino, carretera o barranco.

La prueba pericial en estos casos casi siempre va encaminada a ubicar geográficamente de forma precisa las fincas objeto de la controversia, labor que resulta generalmente muy compleja y otras veces imposible. Estas pruebas periciales se han de abordar analizando minuciosamente documentación como cartografía catastral antigua, fotografías aéreas históricas e incluso testimonios de personas conocedoras del terreno.

La acción confesoria o negatoria de servidumbre tiene como finalidad la salvaguarda o la oposición al derecho de servidumbre. El perito, suele intervenir en estos casos con objeto de realizar un estudio sobre el cumplimiento, excesos o limitaciones de los derechos reales derivados de estas servidumbres. Los asuntos más habituales en los que un perito suele encontrarse, son los relacionados con las servidumbres de paso, de conducciones eléctricas, derivadas del dominio marítimo-terrestre o hidráulico, de luces y vistas, de acueducto y de muros. En todos ellos es fundamental un levantamiento topográfico para conocer la realidad física, que habrá de contrastar con diferente documentación como cartografía de montes, montes, veredas, urbanística,…

Los litigios relacionados con el planeamiento urbanístico suelen producirse por errores tanto en la fase de redacción, como en la fase de ejecución. Estos errores tienen importantes consecuencias, tanto para las fincas originales como en las resultantes o adjudicadas después de las reparcelaciones. El perito en estos casos deberá siempre contrastar la realidad urbanística ejecutada con los planos urbanísticos de planeamiento y con el estado inicial del terreno.

Las expropiaciones son una fuente continua de litigios. La dificultad en identificar o cuantificar la superficie de forma precisa de una determinada finca provoca errores a la hora de fijar la indemnización. El problema radica en que las superficies expropiadas se suelen calcular utilizando la cartografía catastral, que en nuestro país es muy deficiente y no refleja con suficiente garantía los límites de la propiedad inmobiliaria.

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