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Hace
unos
días
tuvieron
lugar
en
el
Colegio
Notarial
de
Cataluña
las
“Jornadas
sobre
vivienda,
crédito
y
consumidores”,
destinadas
a
hacer
un
repaso
a
las
novedades
que
incorpora
el
libro
VIº
del
Código
Civil
de
Cataluña
en
materia
de
vivienda,
así
como
a la
reforma
del
Código
de
Consumo
de
Cataluña,
para
la
mejora
de
la
protección
de
las
personas
en
materia
de
créditos
y
préstamos
hipotecarios,
vulnerabilidad
económica
y
relaciones
de
consumo.
En
referencia
al
control
de
las
cláusulas
abusivas,
el
decano
del
Colegio
Notarial
de
Cataluña,
Joan
Carles
Ollé,
recuerda
que
“los
notarios
nos
encontramos
entre
la
espada
y la
pared:
por
un
lado,
la
sociedad
nos
pide
una
intervención
más
activa
en
su
control
y,
por
otra,
la
legislación
vigente
nos
deja
a
atados
de
pies
y
manos”.
Y
continua:
“el
sistema
actual,
basado
en
la
existencia
de
una
sentencia
firme
y la
posterior
inscripción
en
el
Registro
de
Condiciones
Generales
ha
fallado
estrepitosamente.”
Ollé
afirma
que
“la
mejor
solución
al
problema
de
las
cláusulas
abusivas
pasa
por
atribuir
a
los
notarios
el
control
de
legalidad
efectivo
que
nos
permia
rechazarlas”.
En
cuanto
a la
vivienda,
Antonio
Longo,
notario
de
Barcelona,
expuso
las
“Principales
novedades
de
la
compraventa
de
vivienda
en
el
Proyecto
del
Libro
VIº
del
Código
Civil
de
Cataluña”,
en
que
destacó
varios
puntos
del
artículo
621.
Sobre
las
arras,
expuso
que
distingue
las
arras
confirmatorias
–
entendidas
como
la
entrega
de
una
cantidad
de
dinero
como
señal
de
conclusión
y a
cuenta
del
precio
de
la
compraventa
- –
y
las
arras
penitenciales
-
que
se
tienen
que
pactar
expresamente
y en
que
el
comprador,
en
caso
de
desistir,
las
pierde
-
salvo
que
el
desistimiento
esté
justificado
- y
si
quien
desiste
es
el
vendedor
las
tiene
que
devolver
dobladas
-.
El
Libro
VIº
contempla
que,
en
el
supuesto
de
que
estas
arras
se
depositen
ante
notario,
se
pueden
hacer
constar
en
el
Registro
de
la
Propiedad
y la
finca
queda
afecta
a su
devolución.
El
ponente
también
hizo
referencia
a la
previsión
de
financiación
por
tercero,
en
que
anotó
que
si
el
contrato
de
compraventa
prevé
la
financiación
de
todo
o
parte
del
precio
por
una
entidad
de
crédito,
el
comprador
puede
desistir
del
contrato,
si
justifica
documentalmente,
en
el
plazo
pactado,
la
negativa
de
la
entidad
designada
a
concederle
el
préstamo
o
crédito
hipotecario
o a
aceptar
la
subrogación
del
comprador
en
la
hipoteca
que
graba
el
inmueble,
salvo
que
la
denegación
se
derive
de
la
negligencia
del
comprador.
Por
su
parte,
Albert
Domingo,
notario
de
Vilassar
de
Mar,
habló
de
las
“Relacionas
de
consumo
en
materia
de
créditos
o
préstamos
hipotecarios
sobre
vivienda”,
en
que
afirmó
que
el
Derecho
de
Consumo
o
del
Consumidor
nace
y
tiene
como
único
objeto
la
protección
del
consumidor
incidiendo
en
tres
pilares:
la
claridad
en
la
fase
precontractual
y
contractual,
la
educación
y la
asociación.
Uno
de
sus
múltiples
campos
son
las
relaciones
de
consumo
en
materia
de
créditos
o
préstamos
hipotecarios
sobre
viviendas.
La
reciente
Ley
20/2014,
de
29
de
diciembre,
de
modificación
de
la
Ley
22/2010,
de
20
de
julio,
del
Código
de
Consumo
de
Cataluña,
para
la
mejora
de
la
protección
de
las
personas
consumidoras
en
materia
de
créditos
y
préstamos
hipotecarios,
tiene
su
fundamento
e
inspiración
en
la
Directiva
2014/17/UE
del
Parlamento
Europeo
y
del
Consejo,
de 4
de
febrero
de
2014,
sobre
los
contratos
de
crédito
celebrados
con
los
consumidores
para
bienes
inmuebles
de
uso
residencial
y,
siguiendo
los
criterios
de
esta,
e
incluso
ampliándolos,
introduce
un
nuevo
Título,
el VI,
“Relaciones
de
consumo
en
materia
de
créditos
o
préstamos
hipotecarios
sobre
viviendas”,
en
el
Libro
Segundo
de
la
Ley
22/2010.
En
su
turno
de
palabra,
Ángel
Serrano,
notario
de
Barcelona
y
coordinador
de
las
Jornadas,
expuso
el
“Control
notarial
de
las
cláusulas
abusivas:
entre
aquello
nulo
y
aquello
abusivo,
una
subversión
del
derecho
codificado”,
en
que
centró
su
exposición
en
cuestionarse
las
posibilidades
reales
del
notario
de
controlar
las
condiciones
del
crédito
hipotecario
y el
crédito
al
consumo.
Después
de
definir
la
compraventa
con
préstamo
hipotecario
como
un
contrato
- el
negocio
principal
– y
una
hipoteca
– el
negocio
accesorio
–
entendido
como
un
negocio
complejo,
una
sola
operación,
en
que
el
notario
ejerce
el
control
de
legalidad
y se
presta
un
único
consentimiento,
se
preguntó
por
lo
que
sucede
en
el
control
de
las
cláusulas
abusivas.
En
este
caso,
distinguió
entre
la
parte
negociada
del
contrato
y
las
condiciones
generales
de
contratación,
afirmando
que
dado
que
el
préstamo
hipotecario
no
es
un
contrato
negociado,
sino
un
contrato
bajo
minuta
– es
decir,
aquel
en
que
el
notario
se
limita
a
transcribir
una
minuta
en
que
la
redacción
de
las
condiciones
generales
corresponde
a la
entidad
prestamista
– el
notario
no
puede
ejercer
el
control.
En
este
sentido,
también
recae
en
la
entidad
acreedora
– la
financiera
– la
responsabilidad
última
de
probar
que
ha
informado
a la
otra
parte
de
las
condiciones
generales
de
contratación,
entendiendo
como
tales
que
estas
se
hayan
podido
negociar
por
parte
del
consumidor,
es
decir,
que
haya
tenido
la
posibilidad
real
de
modificarlas.
Por
otra
parte,
el
ponente
distinguió
entre
los
llamados
elementos
esenciales
del
contrato
–
aquellos
que
son
negociados,
como
los
tipos
de
interés
- y
los
accesorios
-.
Serrano
también
puso
en
duda
el
hecho
de
que
una
cláusula
suelo
sea
lícita
ya
que
una
cláusula
abusiva
puede
no
serlo
al
inicio
y
pasarlo
a
ser
con
posterioridad,
no
siendo
abusiva
hasta
aquel
momento.
Estas
serían
las
que
denominó
cláusulas
eventuales,
que
no
actúan
de
inicio
y
que
requieren
de
un
consentimiento
específico.
Por
otra
parte,
el
ponente
afirmó
que
la
abusividad
produce
la
nulidad,
explicando
que
en
el
caso
de
los
préstamos
hipotecarios
primero
se
aplica
la
ley
específica
de
los
consumidores,
después
la
ley
de
condiciones
generales
de
la
contratación
y,
finalmente,
el
código
Civil.
Para
Ricardo
Cabanas,
notario
de
Torredembarra,
expuso
la
“Segunda
oportunidad
de
la
persona
natural
y la
actuación
notarial”,
en
que
explicó
las
especialidades
del
Acuerdo
Extrajudicial
de
Pagos
(AEP)
de
la
persona
natural
no
empresario,
y la
intervención
del
notario
en
el
expediente.
En
cuanto
al
ámbito
de
aplicación,
afirmó
que
la
novedad
que
supone
haber
abierto
el
Acuerdo
Extrajudicial
de
Pagos
a
las
personas
naturales
no
empresarios
obliga
a
discriminar
los
supuestos
con
claridad.
Así,
aseguró
que
el
concepto
de
empresario
es
muy
amplio
a
los
efectos
del
AEP,
y
que
basta
con
tener
la
condición
de
empresario
a
los
efectos
de
la
Seguridad
Social,
ser
trabajador
autónomo,
o
ser
familiar
de
un
trabajador
autónomo
y
realizar
trabajos
para
el
mismo
de
forma
habitual,
por
poner
algunos
ejemplos,
para
que
el
notario
no
pueda
aceptar
su
tramitación
especial.
Afirmó
que
el
procedimiento
es
exclusivamente
notarial,
y
tiene
que
tratarse
de
un
notario
del
domicilio
del
deudor.
Cuestionándose
si
en
este
caso
el
notario
asume
la
condición
de
mediador
concursal
o
no,
afirmó
que
el
notario
impulsará
las
negociaciones
entre
el
deudor
y
sus
acreedores,
salvo
que
designe,
si
lo
estimara
conveniente,
un
mediador
concursal.
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