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 Ante un tema de máxima actualidad como es el relativo
a las cláusulas abusivas
en los contratos hipotecarios y las más recientes resoluciones
judiciales al respecto, resulta de suma relevancia el análisis de tal
problemática, para lo cual, el presente post se centrará en el estudio de
aquellas cláusulas que con mayor frecuencia suelen ser incluidas a favor de las
distintas entidades bancarias así como las directrices que permiten la
identificación de las mismas, en tanto que en comentario independiente, se
analizarán las aspectos más relevantes de las más recientes resoluciones
dictadas por nuestros Tribunales en esta materia.
Ante todo, se ha de partir del concepto de cláusula abusiva como "toda
disposición contractual no negociada individualmente, predispuesta, cuya
incorporación viene impuesta por una sola de las partes, en este caso por la
entidad de crédito"; la inclusión
de este tipo de cláusulas contractuales viene determinada por la posición de
privilegio que ostentan las entidades bancarias frente a los particulares.
Frente a esta situación de cierto
"privilegio", conviene tener en cuenta cuáles son las cláusulas abusivas que con
mayor frecuencia se incluyen en la práctica de los contratos
hipotecarios y qué técnicas permiten identificarlas.
- Intereses de
demora.-
Son aquellos en los que se incurre cuando existen retrasos en el pago de las
cuotas hipotecarias. Esta cláusula puede ser calificada de "abusiva" (dado que
en la mayoría de los casos oscilan entre el 25% y el 30%). Al ser tan elevados,
impiden, en muchas ocasiones, al deudor ponerse al día de las cantidades que
adeuda.
El criterio inicial de nuestros Tribunales era la
posibilidad de moderar el porcentaje de tales intereses, si bien, esta situación
ha dado un giro radical con la
Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 14 de junio de 2012,
(de aplicación directa en España). Dicha
resolución establece que si una cláusula es considerada abusiva, ha de
declararse nula, y, por ende, tenerse por no puesta sin que el Juez pueda
rebajarla.
Por tanto, para el caso de ser declarada nula,
simplemente no tendrá validez alguna, por lo que no se podría reclamar cantidad
por ese interés de demora.
-Cláusula suelo-techo.-
Son aquellas que fijan mínimos y
máximos para los tipos de interés a pagar por los consumidores en sus hipotecas.
El problema surge cuando existe un
desequilibrio entre el “techo” y el “suelo” fijado por la
entidad financiera.
Si los suelos son altos y los techos también, la
entidad financiera se alza en una posición aventajada. En ocasiones, es difícil
detectarla dado que la cláusula del contrato está enmascarada, por ejemplo, como
interés mínimo. Así se haría constar con el siguiente tenor:
“el tipo de interés nominal anual MINIMO aplicable
en este contrato será (.....)". Ya son
numerosas las Sentencias dictadas por nuestros Tribunales que condenan a las
entidades bancarias a eliminar de los contratos las cláusulas suelo y abstenerse
de utilizarlas en lo sucesivo.
- Swaps hipotecarios.
Un swap es un contrato de permuta financiera donde se intercambian unos flujos
por otros. En relación a los swaps hipotecarios,
lo normal es que el cliente que tiene una hipoteca o préstamo a tipo variable
intercambie un tipo fijo por un tipo variable al objeto de cubrirse de las
posible subidas de tipos de interés. Si el producto hubiera estado bien
diseñado, el cliente solo hubiera pagado el tipo fijo que, en su día, firmó con
la entidad financiera.
El problema principal surge cuando, a título de ejemplo, las entidades
financieras diseñan el producto referenciándolo al euribor a 3 meses mientras
que el préstamo hipotecario se había firmado a euribor a 12 meses. Esta
'asimetría' en un escenario de continuas bajadas de tipos (como sucedió y era de
esperar en la época en que se firmaban estos contratos), provoca liquidaciones
deficitarias para el que lo suscribe.
En cualquier caso, se trata de un complicado producto financiero que se vendía
como si fuera un seguro gratuito. Las entidades financieras condicionaban el
otorgamiento del préstamo hipotecario a su contratación y dibujaban un escenario
de tipos 'alcista' cuando la verdadera realidad es que era 'bajista'.
- Vencimiento anticipado del préstamo.-
Es habitual que los contratos
hipotecarios contengan un amplio elenco de causas de vencimiento anticipado que
harán que el deudor deba abonar el
total de la deuda en caso de incumplimiento de alguna de dichas
obligaciones.
Se ha dado algún caso en el que con el impago de una
sola cuota, la entidad ha activado esta cláusula. Si bien es cierto que, en
principio, no puede
considerarse abusiva la resolución del contrato por incumplimiento, sí debe
analizarse si es abusivo que una de las partes se reserve de modo unilateral el
derecho a resolver un contrato frente a cualquier tipo de incumplimiento y ello
sin ponderar la gravedad o alcance del mismo.
Lógicamente, es de considerar
que no todas las causas previstas unilateralmente por la entidad bancaria, deban
conllevar consigo unas consecuencias tan drásticas, puesto que no sería el mismo
supuesto el impago de una sola cuota hipotecaria que si se trata de un impago
continuado o un incumplimiento sustancial.
-
Fuero.
En algunos contratos hipotecarios la
entidad impone el sometimiento a un determinado fuero obligando al cliente,
en caso de litigio, a
acudir a los Tribunales que correspondan al lugar que conviene a la entidad
financiera, consiguiendo, de esta forma, la ventaja de centralizar los litigios
que puedan surgir, evitándose los consiguientes gastos y molestias que ello
pudiera conllevar. |
