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COLABORACIONES / Opinión
Por Arantxa Goenaga Llorca, Abogada-socia de Círculo Legal
Recientemente la sección 13ª de la Audiencia Provincial de Barcelona en una sentencia de fecha 9 de abril de 2014 se ha pronunciado sobre una cuestión tan controvertida como la expiración del plazo contractual en los contratos de arrendamientos urbanos. Una de las cuestiones que se planteaba en el procedimiento era si es nulo el pacto por el que las partes, en contratos posteriores al Real Decreto Ley 2/1985, de 30 de abril, se rigen por la prórroga forzosa. Por tanto, la validez de la Disposición Transitoria 1ª de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 en relación a estos contratos y su relación con la Disposición Transitoria 3ª por no tener previsto un calendario de resolución temporal. La Sala considera que no hay ninguna duda sobre la legalidad de dicha disposición transitoria, como ya se ha manifestado en anteriores ocasiones, y que solo se prevé un calendario de extinción de los contratos en la Disposición Transitoria 3ª. Ya la Exposición de Motivos de la Ley de Arrendamientos Urbanos consideró que los contratos posteriores a la ley de 1985 sometidos a la prórroga forzosa eran casos diferentes porque había sido la libre voluntad de las partes la que ha determinado el régimen de duración. Sin embargo, la sentencia del Tribunal Supremo de 17 de noviembre de 2011 ha venido a cambiar la interpretación realizada por la Sección 13 ª de la Audiencia y por el mismo Tribunal Supremo ya que ha declarado que la Disposición Transitoria 3ª también es aplicable a los contratos celebrados con posterioridad al Real Decreto Ley 2/1985 en relación al calendario de plazos cuando las partes hubieran establecido la prórroga forzosa. Una de las principales novedades de la Ley Boyer (Real Decreto Ley 2/1985) fue la supresión del régimen obligatorio de prórroga forzosa y se impuso una plena libertad a la hora de fijar la duración de un contrato de arrendamiento urbano. Por tanto, tampoco se impedía que si las partes querían, en la libertad de pactos recogida en el artículo 1255 del Código Civil, podían someterse al régimen de prórroga forzosa. La entrada en vigor de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 provocó que hubiesen contratos de arrendamientos sometidos a tres regímenes distintos por lo que el legislador. Habían 3 contratos: 1º Anterior al Real Decreto Ley 2/1985 que se rigen por la LAU 1964 y están sometidos a la prórroga forzosa. 2º Posterior al Real Decreto Ley 2/1985 que por la autonomía de la voluntad de las partes están sometidos al régimen de la prórroga forzosa. 3º Posterior al Real Decreto Ley 2/1985 que no tienen prórroga forzosa. Con la finalidad de solventar los problemas que podía generar la duración de los contratos, estableció un complejo sistema de Disposiciones Transitorias Hasta la citada sentencia del Tribunal Supremo para fijar la duración de los contratos se interpretaba literalmente las Disposiciones Transitorias de la LAU 1994 y si el contrato era posterior a 1985 y había establecido un régimen de prórroga forzosa no tenía ninguna limitación a su duración y se regía por la Disposición Transitoria 1ª. Sin embargo, este criterio ha cambiado porque tanto el Tribunal Supremo como la Sección 13ª de la Audiencia Provincial de Barcelona consideran que no es aceptable que la mera voluntad de las partes permita eliminar la esencia del contrato de arrendamiento. Dicha esencia viene en la nota de temporalidad que caracteriza el contrato. Del análisis de ambas disposiciones transitorias concluyen que el régimen fijado por la Disposición Transitoria 3ª también resulta aplicable a los contratos celebrados con posterioridad al Real Decreto Ley 2/1985 cuando las partes hubieran establecido la prórroga forzosa y ello porque si el legislador ha querido poner fin a esta cláusula con mayor motivo se debe aplicar a los contratos en los que lo hayan fijado las partes porque, en caso contrario, se estaría eliminando la esencia del contrato. En conclusión, dicha doctrina del Tribunal Supremo compartida por la Sección 13ª de la Audiencia Provincial establece un plazo temporal para los contratos de arrendamiento aun cuando sus partes, en virtud de la libertad contractual, no lo hubiesen establecido. Se abre así un abanico de posibilidades con el calendario de plazos de la Disposición Transitoria 3ª para todos aquellos arrendadores y arrendatarios, de contratos posteriores al año 1985 sometidos a prórroga forzosa, que por diferentes causas quieren resolver el contrato.
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