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Jueces, abogados, notarios, juristas de primer lugar e interlocutores relacionados con el sector hipotecario se reunieron hace unos días convocados por el Colegio de Notarios de Catalunya para profundiza en el momento actual de las cláusulas abusivas y los préstamos hipotecarios, un encuentro que no decepcionó a nadie, tanto por los temas abordados como por la calidad de los ponentes desde una vertiente nacional y europea: “Hay una valoración positiva de la evolución legislativa de estos últimos tiempos en materia hipotecaria aunque se es consciente que queda camino por recorrer”, señala nuestro entrevistado Joan Carles Ollé, decano de esta entidad colegial y vicepresidente del Consejo General del Notariado. Desde su punto de vista la ley 1/2013 de medidas de protección del deudor es un paso importante aunque aún hay elementos por mejorar “ con determinados cambios legislativos el notario podría hacer mejor su trabajo como controlador preventivo de la legalidad y especialmente en el campo de las cláusulas abusivas”; indica. A su juicio, la próxima directiva sobre créditos hipotecarios mejorará la transparencia de esta actividad para la que demanda un consenso entre todos los interlocutores a fin de buscar reformas más sosegadas y pensadas. En primera persona “Con la jornada celebrada hace unos días en el Colegio Notarial de Catalunya hemos querido analizar desde diferentes puntos de vista de otros tantos expertos la actualidad hipotecaria desde una vertiente nacional y otra europea. (ver enlace http://goo.gl/uxMgPh Los notarios no tenemos esa capacidad de legislar. Como funcionarios que somos debemos ejecutar las leyes vigentes pero sí mostrar nuestro punto de vista al legislador. Asi lo hacemos con las mesas redondas o debates que ponemos en marcha con periodicidad. La intervención del notario le da al ciudadano una seguridad jurídica y una protección importante en el mismo momento cuando se celebra el negocio jurídico. En casos como el de las preferentes, donde no estamos presentes ,se observa que hacía falta un tercero de estas características. En los últimos meses hemos puesto en marcha desde el Consejo del Notariado una campaña divulgativa para que ciudadano sepa las actividades que se hacen en una notaria; asi se han hecho folletos sobre compraventas, herencias, poderes…informando de lo más esencial. Al mismo tiempo utilizamos Youtube para reproducir en seis vídeos algunas de las consultas más habituales que realizan los cerca de 8 millones de españoles que cada año acuden a las 2.600 notarías del país. A través de la página web notariado.org y de su portal en Youtube, el Notariado ha colgado seis cintas en las que sus profesionales dan respuesta a consultas como herencias y testamentos, actas y poderes, compraventa de viviendas, emancipaciones, capitulaciones matrimoniales y creación de empresas. Queremos que se conozca más nuestro trabajo y que el ciudadano nos consulte más” Sr. Ollé, desde el contexto de estas jornadas celebradas en Barcelona, ¿Cuál ha sido realmente la aportación de la ley 1/2013 de 14 de mayo para reforzar la protección de los deudores hipotecarios? Pese a las críticas que ha recibido creo que es un avance importante en nuestra legislación hipotecaria. De alguna forma recoge el llamado caso Aziz reflejado en la Sentencia de marzo de ese mismo año donde abre la puerta a la alegación por cláusulas abusivas por parte de los deudores ejecutivos. Se recoge tanto en el procedimiento judicial como en el extrajudicial, éste ante notario. También en el terreno de las ejecuciones hay modificaciones importantes; se habla de los tres recibos impagados antes del vencimiento del préstamo por impago, y se limitan los interés de demora a tres veces el interés legal del dinero. Sin embargo, da la sensación que es mejorable esta normativa. Es evidente que se puede ir más allá. En algunos casos es un problema de insuficiencia normativa. El notariado siempre que hay una duda interpretativa procuramos interpretarla en función de los intereses de la parte más débil que es el deudor. De hecho una semana tras la publicación de la Sentencia del caso Aziz el Consejo General del Notariado acordó, al entender que era aplicable directamente esta sentencia, que bastase que el deudor hubiera presentado una demanda ante el juzgado alegando el carácter abusivo de algunas cláusulas, para que, acreditado esto, el notario paralizase el procedimiento de ejecución extrajudicial. Esta solución que nosotros optamos se incorporó luego a la Ley 1/2013 de la que estamos hablando. Con esta ley además se refuerza el papel del notario. Si alguno de nuestros profesionales observa una cláusula abusiva, puede poner este hecho en conocimiento de la parte deudora y poder así paralizar el procedimiento de ejecución hipotecaria. Ya lo comenté en mi intervención en estas jornadas que se han dado paso importantes en los procedimientos judicial y extrajudicial pero aun al notario que se encuentra en el momento de la formulación del préstamo hipotecario, le faltan instrumentos legislativos para que pueda hacer esa labor de control preventivo que la sociedad espera que haga. Tenga en cuenta que para que tanto nuestro colectivo como los registradores puedan hacer esa labor de control preventivo necesitan de una sentencia firme y después debe inscribirse en el Registro de Condiciones Generales de Contratación. De momento esta medida no ha funcionado; este registro es de inscripción voluntaria por lo que la mayoría de las sentencias no se inscriben. En estas condiciones los notarios nos encontramos atados en nuestra actividad. Pese a que encontremos una cláusula abusiva, con la actual normativa no podemos actuar desde ese control preventivo. De cara al futuro hay que buscar un sistema eficaz. Debería bastar la existencia de una sentencia firme y la comunicación de los órganos jurisdiccionales al notariado para poder contar con esas sentencias con cláusulas abusivas. Nadie duda de los avances de la ley 1/2013, pero aún se producen más de 180 desahucios diarios en nuestro país. Este es otro tema también importante propiciado por la crisis económica en la que nos hayamos inmersos. Es evidente que en algunos casos muchas de estas familias no preveían que les fuera a pasar esta situación de tener que perder su vivienda cuando suscribieron su préstamo hipotecario. Toda la sociedad en general y los juristas en particular debemos de seguir realizando propuestas para seguir avanzando en el control y freno de este tipo de situaciones que no deberían darse. Lo comentaba el director de las jornadas, el compañero notario Angel Serrano, que quizás habría que buscar un sistema para que a esa familia que se le embarga la vivienda antes de desahuciarla se le buscara otro lugar para vivir, en supuestos de carácter más limite. Algunas de las medidas que los expertos han señalado tienen que ver con el alquiler social y la dación en pago. ¿Es realmente posibles desarrollarlas? Hay que estudiar y procurar siempre aplicar todas aquellas medidas que impidan que las familias pierdan su vivienda. En situaciones límite, de insolvencias, donde no se encuentra ninguna solución hay que poder ofrecer soluciones alternativas como apuntaba usted del alquiler social y otro tipo de medida. En este contexto la dación en pago como solución hay que estudiarla muy bien su aplicación. Respeto a otros colectivos que la defienden pero creo que no es la solución idónea. De alguna forma normaliza lo que es la pérdida de la vivienda. En mi opinión todas las medidas jurídicas deberían ir para evitar dicha pérdida. Igual la propia dación en pago debe ser algo excepcional y limitado a casos muy concretos. Si, esa podría ser una de las soluciones. Igual pasa con el desarrollo de la mediación que puede ayudar a encontrar soluciones alternativas al problema. En un contexto como el que vivimos cada vez más la propia entidad financiera es la más interesada en que se llegue a este tipo de acuerdo. En el hipotético caso que todas estas medidas de las que estamos hablando no pueden ser viables, la dación en pago puede tener su lugar. De todas formas, hecha la dación hay que desarrollar otras medidas para que esta familia no se quede en la calle. Según las intervenciones de los diferentes magistrados al hablar de cláusulas abusivas, éstos se defienden de sus fallos porque señalan que el trabajo del legislador es muy abierto e interpretativo.. Nadie oculta que se han hecho varias reformas parciales hipotecarias con cierta presión social; la propia ley 1/2013 de mayo de ese año sufre un acelerón tras la sentencia Aziz que es de dos meses antes. Es posible que esta reforma haya dejado cabos sueltos aunque nadie duda la importancia de su puesta en marcha. Ahora con mas calma, sería el momento de reflexionar sobre ciertas cuestiones y buscar un consenso amplio en el sector sobre las carencias que aún tiene esa ley. Y sobre todo que esa reforma de consenso el legislador la pueda convertir en una norma que tenga una aplicación práctica. Es evidente que sería así. A nivel de reformas, ya le he comentado la necesidad de mejorar los elementos legislativos para que el notario pueda hacer mejor su trabajo de control preventivo de la legalidad en cuanto a cláusulas abusivas. También habría que analizar mejor esos supuestos donde esas personas pueden quedarse sin vivienda. Mejorar la protección social de esas personas que se pueden quedar sin ella, sobre todo en el tránsito al nuevo realojo. ¿Cómo encaja la nueva directiva europea en este escenario hipotecario nuestro? Hablar de la directiva fue otro de los temas de esta jornada. Se prevé que entre en vigor en el 2016 y refuerza la transparencia en el sector hipotecario. En ella se habla de la independencia de la sociedad de tasaciones como elemento clave y fundamental de la propia entidad financiera. De hecho uno de los problemas que ha habido es la no coincidencia de los valores de las tasaciones, muy elevados con el valor del inmueble, en determinados casos. Han sido supuestos muy contados porque la gran mayoría de las tasadoras cumple con su labor. La citada directiva de créditos hipotecarios insiste en que el ciudadano tenga más información y que el proceso de compra de la vivienda sea más transparente. Por eso se insiste en que exista un Registro Histórico que le permita al ciudadano ver la evolución de sus tipos de interés. Asi puede saber cómo va a subir el tipo de interés en el futuro de ese préstamo suyo. También plantea las operaciones vinculadas, el préstamo suele ir con otros productos financieros, ahora lo que se pretende es que vea muy claramente como queda todo configurado para evitar cualquier sorpresa al ciudadano. Son contratos accesorios y hay que ver cuáles se pueden rescindir de forma más rápida. ¿Realmente el consumidor tiene toda la información cuando suscribe un préstamo hipotecario? Creo que hay información suficiente para que sepa lo que firma. Desde el Notariado se está haciendo un esfuerzo importante en este sentido. Sin embargo, nos encontramos en la mayoría de los casos que el ciudadano no pregunta al notario sobre cuestiones que no tiene claras en ese préstamo hipotecario. Este asesoramiento que el notario da, además de ser fedatario público, es gratuito, y en muchas ocasiones no se pone en práctica. Es el asesoramiento reequilibrador, pretende proteger a la parte más débil del contrato que es el consumidor. Está el derecho de tres días antes de la firma de la escritura, se puede ver la misma y tener una explicación a fondo de los derechos y obligaciones de la misma. Por desgracias poca gente utiliza este derecho. Con ese margen de maniobra se pueden resolver ciertas dudas. Da la sensación que cuando no preguntas tus dudas te metes en un problema, y ahora me acuerdo del tema de las preferentes. Hay una diferencia fundamental entre esta cuestión que usted comenta y el préstamo hipotecario. En las preferentes no interviene un tercero como pudiera ser el notario. La falta de esa persona de confianza posiblemente haya generado parte de este gran problema con el que se han encontrado muchos ahorradores. No podemos olvidar que el notario como funcionario público que hay protege a las partes jurídicamente en la celebración de cualquier contrato, de forma más especial a aquella con menos recursos. Otro tema que queda pendiente y que se comentó en la jornada de Barcelona por uno de los asistentes es la falta de una ley de segunda oportunidad para el propio deudor. Es cierto que se ha producido varios intentos legislativos pero ninguno ha fructificado como en otros países como Francia y Alemania donde sí existen estas normas. Creo que aquí hay un campo adecuado para buscar ese consenso del que antes le hablaba en el sector y buscar una solución a esta cuestión. Es fundamental en este tema contar con las entidades financieras que son las que prestan el dinero.
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