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Por Guzmán López y Miguel, Director del Área de Derecho Inmobiliario y Urbanismo, ADARVE ABOGADOS SLP
El pasado 26 de junio se aprobó por las Cortes Generales la Ley 8/2013 de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas. Dice su exposición de motivos que “El camino de la recuperación económica, mediante la reconversión del sector inmobiliario y de la construcción y también la garantía de un modelo sostenible e integrador”. “España posee actualmente suelo capaz de acoger nuevos crecimientos urbanísticos para los próximos cuarenta y cinco años.” La Ley pretende (ya tarde) reconducir la expansión urbanizadora y edificatoria imperante durante más de una década previa a la crisis actual, culpando a lo que llaman “la tradición urbanística española”, como si las políticas legislativas y fiscales de los sucesivos gobiernos nada tuviesen que ver. Se explica que la rehabilitación y renovación urbana ayudará al sector turístico, que tiene un grave problema sistémico cifrado en el deterioro físico de sus dotaciones. El parque inmobiliario español está avejentado pues aproximadamente el 55 % es anterior al año 1980 y casi el 21 % cuentan con más de 50 años. La Inspección Técnica de Edificios es insuficiente. Además, están las exigencias europeas relativas a la eficiencia energética de los edificios y de las ciudades. Los objetivos declarados perseguidos son: Primero, potenciar la rehabilitación edificatoria y la regeneración y renovación urbanas, eliminando trabas existentes y creando mecanismos específicos para hacerla viable. Segundo, ofrecer un marco normativo para permitir la reconversión y reactivación del sector de la construcción, encontrando nuevos ámbitos de actuación en la rehabilitación edificatoria, la regeneración y renovación urbanas. Tercero, fomentar la calidad, la sostenibilidad y la competitividad, tanto en la edificación, como en el suelo, y en relación con la eficiencia, ahorro energético y lucha contra la pobreza energética. La Ley se compone de un Título Preliminar, dos Títulos, cuatro disposiciones adicionales, dos disposiciones transitorias, una disposición derogatoria y veinte disposiciones finales. El Título Preliminar describe su objeto y contiene unas definiciones a efectos legales. Se refiere a las políticas que los poderes públicos, según sus competencias, deberán formular y desarrollar. El Título I contiene la regulación del Informe de Evaluación de los Edificios. Los propietarios de inmuebles ubicados en edificaciones con tipología residencial de vivienda colectiva podrán ser requeridos para que acrediten el estado de conservación, el cumplimiento de la normativa sobre accesibilidad universal, y la eficiencia energética. Tendrá una duración mínima de 10 años, pudiendo reducirse por CCAA y Ayuntamientos. El Título II regula las actuaciones sobre el medio urbano, la rehabilitación edificatoria, la regeneración y renovación urbanas con o sin carácter integrado, incluyendo obra nueva y demolición, y los sujetos legitimados para participar. La Ley amplía las facultades reconocidas a las comunidades de vecinos, agrupaciones de propietarios y cooperativas de viviendas, para actuar con plena capacidad jurídica en relación con el deber de conservación. Se regulan los ámbitos de actuación conjunta y la autorización de las actuaciones aisladas, sus efectos, e impactos sobre el planeamiento y la coordinación necesaria. Indica las medidas excepcionales autorizadas respecto al planeamiento para lograr la accesibilidad universal o reducir en al menos un 30 por ciento la demanda energética anual. Se realizará una memoria que asegure su viabilidad económica Se regulan los medios de ejecución directa e indirecta, incluida la expropiación (con pago en especie). Se regulan los derechos de realojo y retorno. Se establecen mecanismos para facilitar la financiación, como los convenios entre las Administraciones Públicas y demás sujetos, que incluirían la explotación conjunta del inmueble o parte u otros contratos o colaboración (cesión con arrendamiento, permuta, sociedades de capital mixto, etc).Se regula la firma y contenido de los convenios interadministrativos. Las disposiciones adicionales albergan cuatro normas diversas (la 3ª y 4ª, el régimen sancionador en materia de certificación energética). El régimen transitorio contiene dos disposiciones, que establece el calendario para el Informe de Evaluación (edificaciones de más de 50 años), así como una norma transitoria excepcional de hasta cuatro años para las CCAA en relación con la reserva mínima obligatoria de vivienda protegida. La disposición final primera contiene relevantes modificaciones de la Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal. La disposición final undécima modifica el Real Decreto 314/2006 sobre el Código Técnico de la Edificación. La disposición final duodécima incluye una importante modificación del texto refundido de la Ley de Suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio. En conclusión, se trata de una Ley ambiciosa que pretende revolucionar e impulsar el moribundo sector de la construcción reconvirtiéndolo al de la rehabilitación, conservación y regeneración y renovación urbana, imponiendo para ello nuevas obligaciones (informe de evaluación de los edificios), gastos y cargas económicas sobre los propietarios y las comunidades (a la par que facilita la ejecución de dichas obras). El tiempo dirá si las meras medidas legales son suficientes para determinar una transformación de todo un sector sin un potente respaldo económico público mediante planes estatales, pues lo cierto es que, a priori, todo el esfuerzo parece que va a recaer en las espaldas de los ciudadanos y su nada boyante economía doméstica. Asimismo, recemos (o crucemos los dedos) para que este esquema legal de intervencionismo administrativo y de iniciativa privada no dé lugar a potenciales abusos o corruptelas de la Administración local en connivencia (o no) con grupos constructores o especuladores para hacerse con suelo y edificaciones degradadas en futuras zonas estratégicas por la vía de ámbito de actuación integrados, o por la expropiatoria, contractual, convenios o la puramente fáctica (y todo con amparo legal), imponiendo faraónicas e innecesarias obras inasumibles a ciudadanos sin capacidad económica para acometerlas (pudiendo dar lugar incluso a embargos y desahucios, o expropiaciones). Los ciudadanos pondrán el dinero para ejecutar las obras (incluso contra su voluntad), y el Gobierno se llevará el posible mérito de reducir el desempleo en la construcción sin poner potencialmente un euro. Por tanto, quedan todos avisados. Id preparando la cartera.
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