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Por Antonio Florit Vives, Abogado del Despacho José Manuel Serrano Alberca & Conde, @AbogadosSAC
Esta nueva normativa surge, en respuesta a las necesidades sociales nacidas a consecuencia de la grave crisis, que viene padeciendo la sociedad española desde hace aproximadamente 5 o 6 años. Con esta ley, se intenta acallar el clamor popular nacido de la escasez económica, que trae como consecuencia la citada crisis y que incide concretamente, en el mundo de la deuda hipotecaria con los bancos. La finalidad de esta legislación es intentar solucionar los problemas ocasionados por un sistema bancario-hipotecario, en la que la realidad jurídica se ha visto superada por una realidad política a la que se le pide a través de la demanda social la búsqueda de soluciones pseudo jurídicas tales como la paralización total de los desahucios o la dación en pago con carácter retroactivo. Incorpora nuevas medidas, tales como la suspensión de una manera inmediata y por un plazo máximo de dos años, los desahucios de aquellas familias que se encuentren en una situación económica especialmente vulnerable, que atiende a determinados requisitos objetivos y subjetivos que vienen especificados en la Ley. Esta suspensión tiene un carácter excepcional, y que afecta a cualquier procedimiento judicial o extrajudicial, esto es, con la intermediación notarial, por el que se pretenda la ejecución por impago como consecuencia de deudas hipotecarias. Asimismo, establece otra serie de medidas en el mercado hipotecario, que a mi juicio, estaban siendo demandas por la sociedad, como consecuencia de los abusos que en determinados casos, se estaban produciendo por las entidades bancarias. Dichas medidas, consisten en primer lugar, que en todas las escrituras de préstamos hipotecarios, que incidan sobre una vivienda, se deberá hacer constar por el notario si la misma tiene o no carácter habitual. Esto, a mi entender, es decisivo a la hora de plantearse el desahucio de la misma por impago de la hipoteca, toda vez que una segunda residencia del deudor no puede tener el mismo carácter excepcional, como es fácil de entender en caso de lanzamiento por ejecución hipotecaria. Otra de las interesantes modificaciones que establece la Ley, y que creo que es loable desde cualquier punto de vista que se considere, es que los intereses de demora de préstamos o créditos para la adquisición de vivienda habitual, no podrán ser superiores a 3 veces el interés legal del dinero. En la actualidad, dicho interés moratorio no puede superar el 12%, toda vez que dicho interés, hoy día es del 4%. Con ello, se acaba con unos intereses que podrían incurrir en el “anatocismo” pues todos sabemos de entidades que estaban cobrando intereses moratorios del 25% e incluso del 29%. Además, incide en la necesidad de que, en el supuesto de que la venta se realice de manera extrajudicial con la presencia de notario, éste tiene la obligación de valorar de oficio si hay cláusulas abusivas. Si las hubiese, una vez comunicado a las partes, suspenderá la venta, siempre que, cualquiera de ellos acredite haber planteado ante el juez que sea competente, el carácter abusivo de dichas cláusulas. Otra novedad interesante, ya en fase de ejecución judicial, es que el acreedor podrá adjudicarse la vivienda por el 50% del valor por el que el inmueble hubiera salido a subasta, o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos, pero siempre que se trate de vivienda no habitual. En el caso de que la vivienda fuera la habitual del deudor, la Ley incrementa dicho porcentaje, pues la adjudicación se hará por un importe igual al 70% del valor por el que el bien hubiera salido a subasta, o si la cantidad que se debe es inferior a ese porcentaje, por el 60%. Ello supone, una novedad por la que se van a limitar las adquisiciones de viviendas en procedimientos judiciales hipotecarios por los llamados “subasteros” cuyo negocio, como todos sabemos, consiste en adquirir viviendas a través de dichos procedimiento a precios realmente irrisorios. También es novedad la desaparición de las llamadas “hipotecas de por vida”, que se otorgaron por alguna entidad con plazos para su pago que llegaron a ser de 50 años. En la nueva normativa, el plazo máximo para la amortización de préstamos y créditos hipotecarios cuando financien la adquisición, construcción o rehabilitación de la vivienda habitual es de 30 años. No quiero terminar este artículo, sin hacer una mención al tema tan candente hoy en día de la dación en pago. Como era previsible, la ley no asume una dación en pago con carácter retroactivo, pues ello supondría una ruptura total del concepto jurídico de contrato, por el que se rigen las relaciones entre acreedores y deudores, sino que asume el concepto tal y como se venía aplicando antes de la entrada en vigor de la misma. Con todo hay que decir que ya antes mucho antes, de la entrada en vigor de la ley, se han venido produciendo dichas “daciones en pago” por parte de deudores, en su gran mayoría extranjeros, a las entidades bancarias, asumiendo las mismas la propiedad de las viviendas hipotecadas y cancelándose las cargas que las gravaban, con acuerdo entre ambas partes, sin necesidad de “manifestaciones” oportunistas ante tan controvertida materia. Por último, creo que la ley, a pesar de su buena intención, no ha llegado conseguir lo que en estos momentos requiere la sociedad, quedándose un escalón por debajo de lo que realmente se pide, ya que no es más que un aplazamiento de la reforma que tanto necesita el mundo hipotecario y que debe acometerse sin demora, a fin de conseguir unas medidas justas, ante un problema tan acuciante como el de ver, como una persona es desahuciada de su vivienda, por no poder pagar las deudas contraídas en un momento en que la situación económica, ya fuera o no ilusoria, nos hacía creernos invencibles.
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