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COLABORACIONES / Opinión
Por Isabel Gil Cervera, Asociado Senior Olleros Abogados
El pasado día 30 de enero de 2013, durante el debate de las enmiendas a la totalidad del “Proyecto de ley de medidas urgentes para reforzar la protección a los deudores hipotecarios” -procedente del Real Decreto Ley 27/2012, de 15 de noviembre-, el Ministro de Economía y Competitividad, Luis de Guindos, anunció nuevas medidas para mejorar el funcionamiento del mercado hipotecario y mitigar los efectos de la crisis para aquellas familias que por circunstancias económicas sobrevenidas no pueden hacer frente a sus hipotecas. Dichas reformas, que se sumarían a las introducidas por el citado Real Decreto Ley 27/2012, de 15 de noviembre, sobre suspensión inmediata durante dos años de los lanzamientos de viviendas habituales acordados en un proceso judicial o extrajudicial de ejecución hipotecaria, son, básicamente, las siguientes: 1º.-Modificaciones de la Ley Hipotecaria: Limitar los intereses de demora para las hipotecas nuevas e hipotecas ya en vigor -en los casos de vivienda habitual- a tres veces el interés legal del dinero. Reforzar la independencia de las sociedades de tasación respecto de las entidades de crédito de manera que exista la obligación de aceptar cualquier tasación homologada aportada por el cliente, siendo sancionable el incumplimiento de esta obligación. Limitar la presencia de las entidades de crédito en el accionariado de las sociedades de tasación mediante la reducción del porcentaje que otorga carácter de participación significativa según la Ley del Mercado Hipotecario (del 25% actual al 10%). Limitar a 30 años el plazo máximo de las hipotecas para las viviendas habituales. Inclusión en la Ley Hipotecaria de las formalidades de procedimiento de venta extrajudicial, y como novedad, la posibilidad de realizar subastas extrajudiciales on line. 2º.- Modificaciones de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Con ocasión del procedimiento de ejecución hipotecaria de vivienda habitual el Juez podrá condonar el pago de la deuda remanente si el deudor paga el 65% del total pendiente en el quinto año desde la adjudicación del bien tras la subasta o el 80% en el décimo año. O bien en el supuesto en que la entidad de crédito se quedara con la vivienda y obtuviera una plusvalía con su venta en esos diez años, podrá exigir que el 50% de ese incremento reduzca la deuda pendiente. Se prevén asimismo medidas de transparencia y agilización en los procesos de subasta, tales como impedir que la tasación que se utilice para la subasta sea inferior al 75% del valor de tasación del inmueble fijado en la escritura y la imposibilidad de reclamar las cuotas hipotecarias al deudor hasta que se hayan producido tres impagos -en la actualidad uno-. 3º.- Medidas adicionales de prudencia financiera. Se propone una regulación específica de determinadas cláusulas especialmente complejas -cláusulas suelo, las referentes a las hipotecas multidivisas, los “swaps” de intereses etc..- respecto de las cuales se exigirá su aceptación manuscrita en las escritura de constitución de hipoteca. 4º.- Modificaciones del Código de Buenas Prácticas (aprobado en virtud del Real Decreto Ley 6/2012, de 9 de marzo, sobre protección de los deudores hipotecarios ). Elevar los umbrales de exigencia que permitan a un mayor número de afectados acogerse a las facilidades introducidas por el mismo para proceder a la restructuración de la hipoteca sobre la vivienda habitual, así como, en el caso de la dación en pago, la reducción de los intereses de demora por impago del alquiler -del 20% actual al 10%-. 5º.-Fondo Social de Viviendas. Por lo que respecta a dicho Fondo, constituido el pasado día 17 de enero con unas 6.000 viviendas destinadas a alquiler para desahuciados, se propone una reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos para darle cobertura legal, y, concretamente, la modificación de la duración de los alquileres, que será de dos años prorrogables a un máximo de tres. Considerando las medidas y reformas ahora propuestas (por cierto, de manera tardía), y muy especialmente todas aquellas medidas y reformas que no han sido aprobadas ni propuestas a fecha de hoy, parece ser que por el momento continua sin existir una voluntad real de acometer una reforma profunda que resuelva de manera efectiva y duradera el problema del sobreendeudamiento de las personas físicas en situación de especial vulnerabilidad. De hecho, pese ha haber sido fuertemente criticadas las medidas aprobadas hasta el momento -por parciales, simbólicas y restrictivas-, el Gobierno g, que ha propuesto ahora ampliar el ámbito de aplicación del Código de Buenas Prácticas Bancarias -ante su evidente fracaso-no se plantea por el momento disminuir ni flexibilizar los criterios que actualmente, conforme al Real Decreto-Ley 27/2012, de 15 de noviembre, permiten a los afectados solicitar la suspensión inmediata del lanzamiento de sus viviendas. En consecuencia, y como hasta ahora venía sucediendo, sólo unos pocos afectados pueden beneficiarse de dicha medida de “protección”, medida que, además de temporal y excepcional, ni evita que el deudor pierda la propiedad de su vivienda, ni que sigan devengándose intereses de demora en la parte de la deuda no extinguida con la adjudicación. Finalmente, y pese a que la Abogacía General del Tribunal Superior de Justicia de la Unión Europea ha manifestado que el procedimiento hipotecario español menoscaba la protección que pretende otorgar la Directiva 93/13 sobre clausulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores, tampoco se ha propuesto ninguna reforma que permita a los deudores obtener la suspensión ab initio del procedimiento de ejecución hipotecaria cuando por los mismos se planteara el carácter abusivo de alguna de las cláusulas pactadas en la escritura de préstamo. En conclusión, vista la débil protección que actualmente otorga la Ley a los deudores hipotecarios en situación de especial vulnerabilidad, no queda otro remedio que seguir esforzándose en hacer uso de todos aquellos resquicios legales que permitan alcanzar soluciones justas allí donde la Ley no puede hacerlo.
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