Es
habitual
para
las
firmas
de
investigación
privada
ser
una
pieza
probatoria
fundamental
en
los
procesos
judiciales
versados
en
temas
arrendaticios.
Son
habituales
los
encargos
que
Grupo
Paradell
Detectives
recibe
en
los
que
se
trata
de
verificar
asuntos
como
traspasos
inconsentidos,
obras
no
consentidas,
subarriendos,
jubilación
del
arrendatario,
usos
distintos
del
inmueble
a
los
pactados,
fallecimientos
no
notificados….
En
este
pequeño
comentario,
he
querido
fijar
la
atención
en
los
temas
relacionados
con
la
denegación
de
la
prórroga
forzosa
por
la
no
ocupación
de
la
vivienda
o
local
y la
prueba
de
la
no
ocupación.
El
texto
del
artículo
62
del
Decreto
4104/1964
establece
las
causas
en
las
que
el
arrendatario
no
tendrá
derecho
a la
prórroga
legal.
En
concreto
en
su
punto
3.
establece
que
el
arrendatario
no
tendrá
derecho
a
prórroga
forzosa
cuando
la
vivienda
no
esté
ocupada
durante
más
de
seis
meses
en
el
curso
de
un
año,
o el
local
de
negocio
permanezca
cerrado
por
plazo
igual,
a
menos
que
la
desocupación
o
cierre
obedezca
a
justa
causa.
La
prórroga
forzosa
se
estableció
para
dotar
de
estabilidad
al
hogar
del
arrendatario,
mediante
el
mantenimiento
del
contrato,
decae
el
sentido
de
tal
beneficio
cuando
no
se
utiliza
la
vivienda
arrendada
conforme
a su
destino
y
finalidad
que
debe
ser
la
ocupación
permanente
y no
un
uso
accesorio
o
accidental.
Para
demostrar
la
no
ocupación
muchos
despachos
de
abogados
requieren
los
servicios
de
un
detective
para
apoyar
sus
demandas.
Además
en
este
tipo
se
supuestos
se
debe
considerar
como
determinante
la
prueba
acerca
de
los
consumos
de
suministros
imprescindibles
en
la
vida
actual
y
que
tienen
un
carácter
absolutamente
objetivo.
Recientemente
la
Audiencia
Provincial
de
Madrid
en
sentencia
de
18
de
noviembre
de
2014
ha
desestimado
el
recurso
de
apelación
interpuesto
por
el
arrendatario
contra
la
sentencia
del
Juzgado
de
Primera
Instancia.
El
Juzgado
había
resuelto
el
contrato
de
arrendamiento
de
vivienda
que
databa
del
año
1972
al
concurrir
causa
de
denegación
de
la
prórroga
forzosa,
por
no
haber
ocupado
el
arrendatario
la
vivienda
arrendada
durante
más
de
seis
meses
en
el
curso
de
un
año.
La
sentencia
condenaba
al
arrendatario
a la
entrega
de
la
vivienda,
dejándola
libre
y a
disposición
de
la
actora,
con
apercibimiento
de
ser
lanzado
judicialmente
si
no
lo
efectuara
voluntariamente,
también
había
expresa
condena
en
costas
al
arrendatario
recurrente.
El
texto
de
la
sentencia
de
la
Audiencia
recalca
en
cuanto
a la
prueba
de
la
desocupación
que
la
jurisprudencia
menor
ha
puesto
de
manifiesto
las
extraordinarias
dificultades
que
entrañaba
para
el
arrendador
la
prueba
de
la
desocupación
y la
gran
facilidad
del
arrendatario
para
acreditar
su
ocupación,
de
ahí
que
deban
compararse
las
pruebas
de
ambas
partes
en
función
de
su
distinta
facilidad
probatoria,
pudiendo
deducirse
o
presumirse
la
desocupación
en
base
a
unos
elementos
demostrativos
de
la
misma
que
no
hubieran
sido
adecuadamente
desvirtuados
por
una
prueba
contundente
del
inquilino.
En
el
este
caso
concreto
de
esta
sentencia
de
la
Audiencia
de
Madrid
el
arrendador
contrató
los
servicios
de
un
detective
privado
para
constatar
la
desocupación
de
la
vivienda,
sin
perjuicio
de
estancias
esporádicas
del
arrendatario
en
la
vivienda.
Señala
también
en
la
misma
línea
una
reciente
sentencia
de
la
Audiencia
Provincial
de
Barcelona
de 8
de
julio
de
2014
respecto
a la
carga
de
la
prueba,
que
ha
de
distribuirse
aplicando
criterios
prácticos,
teniendo
en
cuenta
la
proximidad
de
cada
litigante
a
las
fuentes
de
la
prueba
del
hecho
debatido,
según
la
naturaleza
de
los
hechos
afirmados
o
negados
y la
disponibilidad
o
facilidad
en
probar
que
tenga
cada
parte.
Y
que
la
jurisprudencia
ha
declarado
en
numerosas
ocasiones
que
los
hechos
que
sirven
de
base
a
causas
resolutorias,
en
tanto
son
hechos
negativos
o
clandestinos,
que
normalmente
se
ocultan
al
arrendador,
son
de
difícil
comprobación
directa,
por
lo
que
debe
acudirse
la
mayor
parte
de
las
veces
a
vías
indirectas
o
indiciarias. |