El Banco de
España señala en una comunicación que las entidades que hayan titulizado sus
préstamos hipotecarios dejan de ser la acreedora del préstamo. Así lo señala la
autoridad bancaria española: “De conformidad con la Ley 19/1992, sobre
régimen de sociedades y fondos de inversión inmobiliaria y sobre fondos de
titulización hipotecaria, la titulación de un préstamo supone que la entidad que
concedió el mismo deja de ser la acreedora del préstamo, aunque conserve por Ley
la titularidad registral y siga manteniendo, salvo pacto en contrario, su
administración”
Con esta
‘doctrina’ muchos de los desahucios practicados por las entidades financieras
serían nulos al haber dejado de ser acreedores del título tras la titulización
del crédito. “La Ley de Enjuiciamiento Civil es clara: han perdido la
legitimidad activa procesal”, señala Juan Ignacio Navas, socio-director de Navas
& Cusí, despacho especializado en derecho bancario y financiero. “Puede que no
tengan obligación de informar al hipotecado, pero al juez claro que deben de
informar”, señala.
Bajo esta
premisa, Navas aconseja a los consumidores hipotecarios que se encuentren
inmersos en un procedimiento de deshaucio que “presenten un escrito para que el
juez requiera la legitimidad”. ¿Y para los que ya han sido ejecutados y
subastado su inmueble? “Lo mismo: que requieran la legitimidad porque de no
existir, su subasta sería nula porque quien instó el lanzamiento o la subasta no
era realmente el titular del crédito”, señala Navas.
Además, en
caso de haber sido titulizado a un ‘fondo buitre’ puede ocurrir que el crédito
ha sido cedido con una quita aunque se reclame por el 100% de su importe. “Una
actuación que podría calificarse de enriquecimiento injusto y abuso de derecho”,
señala el socio-director de Navas & Cusí.
“El problema
legal de fondo es que las cesiones de crédito mediante titulización no son
transparentes”, explica el experto. Las entidades no tienen obligación legal de
comunicar la cesión a un tercero y los fondo de titulización –además de carecer
de personalidad jurídica- no están obligados a informar a Registro Mercantil de
sus activos.
Por su parte,
ni Banco de España ni CNMV informan de los préstamos hipotecados que han sido
titulizados ni de las carteras de los fondos de titulización. No sólo eso, sino
que Banco de España considera que la subrogación en un tercero “no supone merma
en las garantías” del hipotecado:
“De la normativa aplicable a la
titulización de préstamos no se desprende que los deudores tengan que ser
informados en ningún momento, ni de la incorporación, ni de la baja de sus
préstamos a un fondo de titulización”
Para evitar
esta situación, Navas & Cusí propone que el Banco de España obligue a
transparentar las cesiones de crédito. “De esta manera evitaríamos situaciones
en las que las entidades puedan personarse sin la debida legitimidad activa
procesal”. En opinión del socio-director de navascusi.com “tratándose de un bien
de tanta trascendencia económica y social como la vivienda, lo lógico es que
dicha transmisión del crédito quedara -de manera obligatoria- públicamente
reflejada para una defensa efectiva del derecho de los consumidores
hipotecarios”.