Legislación de costas y registro de la propiedad

Publicado el lunes, 8 enero 2018

Fernando Trigo Fernández, Serrano Alberca & Conde.

Imaginemos que compramos una vivienda en primera línea de playa, que es perfectamente legal en el momento de la compra (vigente la Ley de Costas de 26 de abril de 1969) y que, posteriormente, tras un cambio de legislación (la Ley 22/1988, de 28 de Julio, de Costas reformada por la ley 2/2013 de 29 de mayo) se aprueba un nuevo deslinde (o se modifica el anterior) y nuestra vivienda entra a formar parte, total o parcialmente, del Dominio Público Marítimo Terrestre (en adelante DPMT).

Fernando Trigo, abogado de Serrano Alberca & Conde.

En este caso, lo que ocurriría es que perderíamos nuestro derecho de propiedad respecto de la parte de la finca (ya sea vivienda o terreno) incluida en el DPMT (dado que pasaría a formar parte del Dominio Público y, por lo tanto, a pertenecer al Estado), sin derecho a indemnización o justiprecio (puesto que no estamos ante una expropiación) recibiendo a cambio una concesión que nos otorgaría el derecho al disfrute privativo de los bienes objeto de la misma por un plazo determinado que, en ningún caso, podría superar los 75 años.

Es decir, la aprobación de un nuevo deslinde no significa, en modo alguno, que las edificaciones que puedan quedar incluidas dentro del DPMT tengan un origen ilegal, por eso no será necesaria su demolición, sino que se podrán seguir manteniendo en las mismas condiciones, aunque no en régimen de propiedad.

Todo ello sin olvidar que, incluso si nuestra finca no ha pasado a formar parte del DPMT, tras la aprobación del deslinde podría verse afectada por las servidumbres legales que también se regulan en la Ley de Costas que, si bien suponen una limitación del normal contenido del derecho de propiedad, no suponen una privación del mismo.

Estas servidumbres son:

1.- La Servidumbre de Protección.

Recae, con carácter general, sobre una zona de 100 metros medida tierra a dentro desde el límite interior de la ribera del mar. En esta zona puede existir propiedad privada, pero se limitan las instalaciones y obras permitidas.

En concreto, se prohíben las nuevas construcciones (salvo autorización de la Comunidad Autónoma) y no se permite ampliar el volumen, altura ni superficie de las edificaciones existentes, por lo que se podrán realizar las obras de reparación, mejora, consolidación y modernización, teniendo en cuanta que el incremento de valor que aquellas comporten no podrá ser tenido en cuenta a efectos expropiatorios

2.- La Servidumbre de Tránsito.

Es una franja de 6 metros de anchura medidos desde la línea interior de la ribera del mar que forma parte de la servidumbre de protección, si bien en la misma las limitaciones son más estrictas.

En esta zona no está autorizada la construcción de ninguna instalación, y deberá dejarse permanente libre y expedita para el uso público peatonal y para los vehículos de vigilancia y salvamento.

Sin embargo, en relación a las edificaciones existentes, los titulares podrán realizar las obras de reparación, mejora, consolidación y modernización siempre que no impliquen aumento de volumen, altura ni superficie de las construcciones existentes y sin que el incremento de valor que aquellas comporten pueda ser tenido en cuenta a efectos expropiatorios. Ahora bien, tales obras no podrán ser autorizadas por el órgano urbanístico competente sin que, con carácter previo, la Administración del Estado emita un informe favorable en el que conste que la servidumbre de tránsito queda garantizada (informe que deberá emitirse en el plazo de dos meses desde su solicitud y si, en dicho plazo, no se emitiera, se entenderá que tiene carácter favorable.

El Registro de la Propiedad tiene obligación de indicar, cuando se solicita información registral, si una finca puede estar afectada por la Ley de Costas. Sin embargo, para saber de qué forma se encuentra afectada habrá que solicitar un certificado de la Demarcación de Costas o Servicio Provincial de Costas correspondiente.

En orden a la inscripción de nuestros derechos en el Registro de la Propiedad habrá que distinguir entre:

1.- La inscripción de nuestro derecho de concesión (en el caso de que nuestra finca esté incluida en su totalidad en el DPMT). En este caso será necesario solicitar de la Demarcación de Costas el reconocimiento de la concesión por escrito, requisito necesario para su inscripción en el Registro de la Propiedad y que no siempre es fácil de obtener.

2.- La inscripción de nuestro derecho de propiedad sobre la parte de la finca no incluida en el DPMT. En este caso será necesario otorgar escritura pública en la que:

–           Se segregue la superficie correspondiente al DPMT.

–           Se describa la finca matriz del resto. Este resto habrá de quedar descrito con la superficie correcta. Para ello habrá que restar a la superficie catastral la ocupada por el DPMT (siempre que el catastro esté coordinado con el Registro).

Una vez otorgada la escritura de segregación y descripción del resto, como acto previo a la inscripción exigido por la legislación de costas (artículo 33 del vigente Reglamento de Costas aprobado por Real Decreto 876/2014, de 10 de Octubre), deberá solicitarse de la Demarcación de Costas una certificación en la que se reconozca que la finca matriz resto, tras la segregación, no invade el DPMT, certificación que la Demarcación no podrá emitir hasta que no esté otorgada la escritura de segregación.

3.- Por último, la inscripción de una obra nueva construida en la servidumbre de protección. Es este caso se estará a lo dispuesto en el artículo 48 del Reglamento de Costas según el cual, los usos permitidos en la zona de servidumbre de protección estarán sujetos a autorización de la Comunidad Autónoma correspondiente, y al artículo 49.6 que dispone que no podrán inscribirse en el Registro de la Propiedad las obras y construcciones realizadas en la zona de servidumbre de protección sin que se acredite aquella autorización (que deberá respetar el planeamiento urbanístico en vigor).



 

Sobre el autor
Redacción

La redacción de Lawyerpress NOTICIAS la componen periodistas de reconocido prestigio y experiencia profesional. Encabezado por Hans A. Böck como Editor y codirigido por Núria Ribas. Nos puede contactar en redaccion@lawyerpress.com y seguirnos en Twitter en @newsjuridicas

Comenta el articulo