José María García Gutiérrez, presidente de la AEAU: “El abogado especializado en Urbanismo es un profesional muy cualificado, conocedor de distintas disciplinas al mismo tiempo.”

Publicado el viernes, 17 noviembre 2017
José María García Gutiérrez, presidente de la Asociación Española de Abogados Urbanistas y director de AAFIL Abogados

José María García Gutiérrez, presidente de la Asociación Española de Abogados Urbanistas y director de AAFIL Abogados

José María García Gutiérrez, es Abogado ejerciente del Ilustre Colegio de Abogados de Madrid. Cuenta con larga trayectoria profesional en el campo del Urbanismo en sus diversas y variadas disciplinas como el sector Inmobiliario, la Construcción y el Medioambiente. Es presidente de la Asociación Española de Abogados Urbanistas desde el año 2007 y director de la firma AAFIL Abogados. Compagina su labor de letrado en ejercicio con la Docencia. Es Profesor y director de los cursos de Urbanismo y Medioambiente para postgraduados que imparte la Asociación Española de Abogados Urbanistas con distintas Instituciones.

¿Cómo surgió la idea de crear una Asociación de Abogados Urbanistas en España?

Es una antigua aspiración de los abogados urbanistas, ya que no existía ninguna asociación que reuniera al colectivo de los abogados que nos dedicamos a esta especialidad.

La Asociación Española de Abogados Urbanistas se constituyó hace diez años y la componen experimentados abogados y profesionales especializados en la materia de Urbanismo y sector Inmobiliario en todas y sus variadas disciplinas, entre las que se encuentra: Derecho Urbanístico, Derecho Administrativo y Contencioso-Administrativo, Derecho Inmobiliario, Derecho Público y todo lo relacionado con el Medioambiente.

Existe relativamente pocos abogados especialistas en Urbanismo cuando el uso del suelo y sus desarrollos es causa habitual de litigios, ¿a qué cree que se debe está paradoja?

El abogado especializado en Urbanismo es un profesional muy cualificado, conocedor de distintas disciplinas al mismo tiempo. Conoce el Derecho urbanístico, que es un derecho especial dentro del Derecho Administrativo formado por el conjunto de normas jurídicas que regulan el Urbanismo, la Ordenación del territorio y el uso del suelo.

Conoce muy bien el derecho administrativo y Contencioso Administrativo. Conoce la normativa estatal, es decir la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana ( R. D. Legislativo 7/2015, de 30 de octubre), conoce además normativa de las distintas Comunidades Autónomas (la Ley  del Suelo de la Comunidad donde se encuentre el suelo) y a su vez es  conocedor de la  normativa Municipal donde se actúa puesto que los Ayuntamientos tienen también competencias en materia de planeamiento, de gestión y ejecución del planeamiento.  A lo que hay que añadir que cuenta con formación civil-Inmobiliaria cubriendo todo lo relativo a la vivienda o propiedad.

Todo esto hace que la regulación del Urbanismo sea tremendamente compleja y exige un esfuerzo importante para el abogado que se dedicado a esta especialidad al ser muy amplio su campo y tener que estar continuamente reciclándose.

La Asociación ha creado el Observatorio del Urbanismo. ¿cuáles son sus objetivos y quienes participan en el mismo?

La Asociación ha constituido el Observatorio del Urbanismo en el que participan destacados profesionales de los distintos sectores vinculados con la actividad del Urbanismo. Entre estos se encuentran técnicos, empresas del sector, abogados de Ayuntamientos, Catedráticos de Universidad, letrados de despachos destacados y miembros de la judicatura: Jueces, Magistrados de los Juzgados de lo Contencioso-Administrativo, de Tribunales Superiores de Justicia de las Comunidades Autónomas, Magistrados del Tribunal Supremo y del Tribunal Constitucional.

El Objetivo del Observatorio es analizar en profundidad el sector urbanístico e Inmobiliario, y como la materia es multidisciplinar, se analiza desde distintos aspectos: jurídico, técnico, desde las empresas y la Administración.

Los integrantes del Observatorio aportan estudios, artículos y presentan informes sobre la evolución del sector inmobiliario y urbanístico, sobre propuestas de modificación de leyes, analizan nuevos criterios jurisprudencial y participan en actividades formativas de la Asociación

La presentación del Observatorio tuvo lugar en el salón de Actos del Ilustre Colegio de Abogados de Madrid y en dicho acto intervinieron destacados profesionales de reconocido prestigio tanto de la Magistratura, de la Administración y del mundo jurídico.

¿Si no me equivoco, en Derecho, el estudio de la especialidad de Urbanismo es relativamente reciente?

Así es hasta hace muy poco en las Universidades de Derecho apenas se tocaba esta materia, solo se estudiaba derecho administrativo, por ello la Asociación Española de Abogados Urbanistas  consciente de esta carencia  hace diez años comenzó a formar a expertos, realizando  jornadas, eventos y cursos de formación como”  los cursos de Aproximación al Derecho Urbanístico”

Actualmente va por la XXº Edición y lo realizamos en colaboración con la Agrupación de Jóvenes Abogado del Colegio de Madrid. El próximo se celebrará los días 14, 16, 21 y 24 de noviembre y mediante estos cursos muchos jóvenes han podido conocer esta disciplina y se han podido especializar, siendo actualmente la Asociación de Abogados Urbanistas un referente nacional de formación en esta disciplina.

En España existe 17 leyes de suelo, ¿de qué manera afecta la compleja normativa urbanística de nuestro país al crecimiento del sector?

En España hay 17 Leyes de Suelo, una por cada Comunidad Autónoma además de leyes Estatales, y normativa municipal como he indicado anteriormente.

Tras la importante sentencia del Tribunal Constitucional nº 61/97 quedó claro que en materia de Urbanismo son las Comunidades Autónomas las que tienen que legislar. Y el Estado solo se reserva unas competencias limitadas: legisla sobre el ejercicio del derecho de propiedad, sobre Expropiación forzosa, el sistema de responsabilidad patrimonial de la Administración, y el procedimiento común, sobre las valoraciones relacionado con las expropiaciones, y sobre toda la materia de Medioambiente.

Desde entonces cada Comunidad Autónoma cuenta con su propia Ley del Suelo, con sus peculiaridades, y esto no tiene marcha atrás.

Por lo que nuestro país se ha convertido en una especie de laboratorio urbanístico donde se ponen en marcha distintos modelos, mas intervencionista, menos intervencionista, con más garantías para los propietarios o menos, etc, lo cual dificulta tremendamente su conocimiento para los profesionales que nos dedicamos a esto, al tener que aplicar la Ley del Suelo de la Comunidad donde se encuentre ese suelo. E igualmente esta complejidad la sufren todos los agentes que intervienen en el sector: Promotoras, Constructoras, Inmobiliarias e Inversores. Por lo que sería conveniente que existiera una mayor uniformidad legislativa y esto redundaría seguramente en mayor estabilidad e inversión económica.

¿Cuáles son los aspectos que destacaría de la nueva Ley del Suelo Estatal y Rehabilitación Urbana y qué limitaciones tiene?

El texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, el Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, aúna la regulación de la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas y el Texto Refundido de la Ley del Suelo de 2.008.

La Ley 8/2013, de 26 de junio tiene por objeto el fomento de las actuaciones que conduzcan a la rehabilitación de los edificios y a la regeneración y renovación de los tejidos urbanos existentes. Siendo una de las principales novedades la inclusión del Informe de Evaluación del Edificio, el llamado (IEE).

También se incluyen cuestiones registrales bastante interesantes que elevan el grado de exigencia como la inscripción de las obras nuevas.

La nueva Ley potencia la figura del Agente Urbanizador.

Y otra de las cuestiones importantes es que la Ley contempla solo dos tipos de suelo, rustico y urbano, sin considerar el suelo Urbanizable. Y esta clasificación la define como situaciones básicas a efectos de valoraciones.

Lo cual ha sido muy criticado pues trata de crear una ficción, negando la existencia del suelo urbanizable que dice que no existe y que solo es suelo rústico sobre el que se generan unas expectativas. En mi opinión y la de otros expertos, lo que subyace en la Ley es simplemente conseguir un abaratamiento de las expropiaciones en favor de la Administración.

¿En dicha Ley se hace alusión al Informe de Evaluación del Edificio (IEE), Puede explicar qué novedades introduce y qué valoración hace de las mismas?

El Informe de Evaluación del Edificio (IEE), contempla que dentro del deber de conservar los edificios impone que no solo que se acredite el estado de conservación del edificio en la línea de las famosas ITE (Inspecciones Técnicas de edificios), sino que además se incluya el cumplimiento de la accesibilidad universal y la eficiencia energética.

Esto es muy positivo ya que en nuestro país hay miles de viviendas que superan los 50 de antigüedad y esto requiere realizar actuaciones de conservación y mantenimiento fomentando la eficiencia energética, pero a su vez debe ir acompañado de ayudas por parte de las distintas Administraciones destinadas tanto a los particulares como a las comunidades de propietarios.

También se alude en esa Ley a la regulación de la controvertida figura a del agente urbanizador, ¿en qué situación se encuentra ahora esa problemática?

La nueva Ley del Suelo Estatal potencia la figura del Agente Urbanizador.

Consiste en que un tercero, que no tiene por qué ser propietario, una empresa pública o privada, elegida en concurso público, lleva a cabo la responsabilidad de la ejecución del planeamiento en un determinado ámbito de ejecución.

El agente Urbanizador ha sido objeto de muchas quejas de ciudadanos y de muchos extranjeros, especialmente en la Comunidad Valenciana ante Instituciones de la Unión Europea por existir abuso a la hora realizar cesiones obligatorias y gratuitas de suelo para ser urbanizados sin limitación de porcentaje de suelo tras acuerdo Ayuntamiento y Agente Urbanizador.

Actualmente esto ya no es posible puesto que la Ley de Suelo Estatal pone límites a dichas cesiones y si existiera exceso correrían a cargo del Agente Urbanizador y no de los propietarios.

La corrupción urbanística está en boca de todos, ¿cuál sería la solución para atajar ese problema?

La corrupción es un mal que afecta a todos los sectores en nuestro País y no solo al Urbanismo, pero que debemos combatir. Se ha avanzado con la Ley actual de Transparencia y en la Ley Estatal de Suelo se recoge la obligación de todos los Ayuntamientos de publicar en sus páginas web toda la normativa urbanística que afecta a su término municipal entre estos los planes urbanísticos, el anuncio de sometimiento a información pública y otros trámites relevantes para su aprobación, todo ello para luchar y combatir la información privilegiada.

Desde hace años vengo diciendo que una de las medidas para su solución pasaría por establecer unas Auditorías obligatorias en los Ayuntamientos tanto desde el punto de vista económico como de la gestión, para poder dar el visto bueno a cualquier proyecto que se plantee. Aquí el control económico me parece fundamental. No supondría ninguna invasión de sus competencias sino tan solo una exigencia previa de la correspondiente comunidad autónoma, al amparo de la función de supervisión y control que le corresponde al superior jerárquico.  De este modo los Ayuntamientos que quieran mantenerse activos urbanísticamente, deberán cumplir con estas exigencias.

¿Cree que deben ir de la mano urbanismo y medioambiente?

Por supuesto. Es posible el urbanismo sostenible. El urbanismo es competencia exclusiva de las Comunidades Autónomas y el medio ambiente es competencia estatal. El juego de competencias cruzadas faculta para que incluso el Estado intervenga en el urbanismo por razones medioambientales. En la práctica sería impensable que cualquier instrumento de ordenación que se aprobase fuese incompatible con un PEEPNB (Plan estratégico estatal del patrimonio natural y la biodiversidad), PORN (Planes de Ordenación de los Recursos Naturales) o de un PRUG (Planes Rectores de Uso y Gestión).

¿Cuáles son los asuntos y consultas más habituales de sus clientes (empresas y particulares) en su despacho?

Se atiende especialmente todo lo relacionados con  actuaciones ante los Ayuntamientos, licencias, sanciones y disciplina urbanística,  órdenes de demolición por obras ilegales y restablecimiento de la legalidad,  cerramientos de áticos y terrazas,   expropiaciones, materia de planeamiento y convenios urbanísticos… Temas relacionados con la vivienda defendiendo tanto a propietarios como a empresas promotoras, compraventa de inmuebles, deficiencias constructivas y su reclamación, cooperativistas, comunidades de propietarios,  temas de arrendamientos y derecho inmobiliario en general…

Actualmente está pendiente de ser aprobada una nueva Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid. ¿Qué destacaría de la nueva normativa?

Así es la nueva Ley que se llamará “Ley de Urbanismo y Suelo de la Comunidad de Madrid” se espera va a ser aprobada a primeros de año. Es una Ley necesaria ya que la anterior la Ley 9/2001 de 17 de julio lleva más de 15 años vigente y ha sufrido más de 15 modificaciones y alteraciones por otras normas ajenas al urbanismo, creando todo ello una gran inseguridad Jurídica a la hora de su aplicación por todos los agentes que intervienen en el sector, promotoras, constructoras, técnicos, y profesionales entre los que nos encontramos los Abogados.

Siendo por tanto necesario y urgente, dotar a la Comunidad de Madrid de un único código, donde se recopile toda la legislación dispersa existente y se responda a las necesidades en materia de Urbanismo.

Entre las muchas novedades que trae la nueva Ley destacaría que se permitirá obtener licencias de primera ocupación sin tener que ser recepcionada la urbanización completa de todo el ámbito de actuación, es decir se podrá obtener licencias de primera ocupación a medida que se vaya recepcionando las manzanas de un ámbito, sin que se tenga que esperar a culminar la urbanización completa.

Con ello se resolverá  los graves problemas actuales existentes en importantes desarrollos de la Comunidad de Madrid como en el Parque de Valdebebas  y otros tras dictarse hace unos meses las últimas Sentencias por el Tribunal Superior de Justicia de Madrid que denegaba las  licencias de primera ocupación de viviendas que ya están habitadas, al no haberse culminado toda la Urbanización infringiendo según el Tribunal el artículo 20.3 de la actual Ley del Suelo Ley 9/2001 de 17 de julio de la C. Madrid.

También destacaría de la nueva Ley  que incrementa los plazos de prescripción ante Infracciones Urbanísticas que pasará  de los 4 años actualmente a los  8 años. Con ello los Ayuntamientos tendrán más tiempo para detectar las posibles infracciones cometidas y exigir el restablecer la legalidad.

E igualmente se duplica y se endurece el régimen sancionador.

¿Cuáles son las oportunidades que ofrece el Urbanismo postcrisis?

He de indicar que soy optimista, puesto que según refleja el último informe del “Observatorio de Vivienda y Suelo publicado por el Ministerio de Fomento”, el mercado de vivienda ha experimentado en el último año una importante recuperación en el número de transacciones de vivienda escrituradas en el último año que ha crecido un 88% así como la inversión extranjera. Todo esto augura buenas expectativas para este sector y para los que nos dedicamos a esta materia y una oportunidad laboral para muchos Despachos de Abogados y jóvenes letrados que cuenten con una formación especializada en Urbanismo e Inmobiliario ante la demanda de trabajo que se genera.

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