Jesús Merino, Chavarri Abogados: “Deberían existir instituciones fuertes que de una manera masiva puedan dedicarse al alquiler.”

Publicado el jueves, 10 noviembre 2016
Jesús Merino, director jurídico de Chavarri Abogados

Jesús Merino, director jurídico de Chavarri Abogados

El sector inmobiliario da señales de repunte aseguran los expertos. La otra cara de la moneda es que las entidades financieras siguen teniendo 80 mil millones de euros en inmuebles, a lo que tenemos que sumar los 50 mil millones aproximadamente que tiene la SAREB, una bomba de relojería.

¿Existen algunos instrumentos que ya existían pero que se están revalorizando de algún modo, como son la SOCIMI, sociedades anónimas cotizadas de inversión en el mercado inmobiliario, es decir sociedades cuya actividad principal es la inversión directa o indirecta en activos inmobiliarios de naturaleza urbana para su alquiler. Hemos podido hablar con Jesús Merino, director jurídico de Chavarri abogados, nuestro despacho de referencia en derecho  inmobiliario.

Lawyerpress (LP): Para situarnos, ¿qué son exactamente las SOCIMI?

Jesús Merino (JM): Antes que nada una pequeña introducción porque tendríamos antes de entrar en las SOCIMI, comprender cuál es el contexto económico actual en el que nos encontramos, porque puede ser uno de los vehículos para dinamizar el sistema inmobiliario.

Hoy en día los bancos, como se ha dicho anteriormente, todavía tienen créditos de activos dudosos que son 120 mil millones, más los 85 mil millones que desde el 2012 hasta el día de hoy se han mantenido invariables. En estos años y como consecuencia de la propia recuperación que van haciendo los bancos, los créditos se mantienen en una situación estable de cerca de 80mil millones. Todo esto lastra a lo que es el sistema inmobiliario, porque son una serie de activos que efectivamente se tiene que poner en el  mercado, que a su vez afectan a las propias compañías inmobiliarias que se dedican fundamentalmente a la promoción inmobiliaria.

LP: En este contexto aparecen algunas herramientas como son las SOCIMI, que pueden llegar a ayudarnos a salir de esta burbuja, ¿no?

JM: Nos puede ayudar por lo siguiente: Hay dos datos sociológicos que hay que tener en cuenta para entender porque las SOCIMI van a tener esa trascendencia.

En primer lugar, la mayoría de los chicos jóvenes de entre los 25 años y 30, aun siguen hoy en casa de sus padres. Las personas mayores, los jubilados, suelen tener en un porcentaje muy elevado un piso en propiedad y además tienen su propia pensión que está facilitando al resto de los miembros de su familia el poder vivir.

Estos chicos, estos jóvenes, no van a tener el acceso a la propiedad desde el punto de vista de lo que es propiedad propiamente dicha. Por ello se ha visto por parte de determinadas sociedades, la posibilidad del alquiler. El alquiler en España que está en torno al 15% mientras que en Europa tenemos una cuota del 35% de alquiler. A lo que se quiere llegar, es al menos a ese 35% y de potenciar al máximo la posibilidad de que se produzcan esos alquileres.

¿Qué es lo que imposibilita el hecho de que puedan crecer los alquileres? Deberían existir instituciones fuertes que de una manera masiva puedan dedicarse al alquiler, es decir por decirlo de alguna manera, alquilar edificios completos. Actualmente las adjudicaciones de inmuebles que después se pueden poner a la venta son de particulares porque  solo hay particulares que puedan tener inmuebles y eso determina que la gestión de ellos sea muy complicada.

Por lo tanto es necesario potenciar determinados instrumentos  que adquieran o que promuevan directamente edificios completos para que se puedan dedicar al alquiler y ahí es donde tienen un papel las SOCIMI que entran en juego en el año 2009, pero tenían una estructura jurídica muy complicada y a su vez tenían poco atractivo fiscal.

En el 2012 las SOCIMI que se crean van un poco al sector terciario, al sector de los centros comerciales, de las oficinas, de los locales, pero no de las viviendas. Es consecuencia de esta situación que he comentado anteriormente, de la necesidad de dar salida a una serie de viviendas por un lado y por el otro a estas personas que necesitan alquiler, cuando se han dado cuenta que es un sector a desarrollar. Y este sector a desarrollar lo hacen a través de estas sociedades SOCIMI, que se van a dedicar al parque residencial, basándose en una serie de factores muy positivos en cuanto a los que son la constitución de las SOCIMI.

LP: ¿Qué ventajas fiscales tiene una SOCIMI?

JM: Una SOCIMI para empezar tiene un capital social de 5 millones de euros, es necesario que sea a través de la aportación de activos y desde el punto de vista fiscal tiene por un lado que el impuesto de sociedades es cero, tiene una bonificación del 95% en el tema de trasmisiones patrimoniales e igualmente no pagan actos jurídicos documentados.

Estos tres elementos esenciales les hacen atractivos, para la constitución de SOCIMI. Hasta ahora las SOCIMI, constituían grupos muy reducidos. Pero han entrado al mercado de forma más poderosa, SOCIMI como Merlín, LAR o HISPANIA, porque se han dado cuenta que tiene ahí un nicho, un hueco muy importante para el alquiler de vivienda y al mismo tiempo se van a beneficiar de estos factores muy importantes fiscales.

LP: Está claro para las empresa que constituyen un SOCIMI las ventajas que consiguen. Ahora la sociedad ¿que consigue, los ciudadanos que consiguen? ¿Esto genera precios de alquiler más asequibles?

JM: Va permitir poner en el mercado un mayor volumen de viviendas de alquiler. Eso va a reducir el alquiler, por otro lado la compra de inmuebles también resulta mucho más complicada porque el créditos esta mucho más reducido.

Uno de los problemas que tuvimos en la crisis anterior, es que a todo el mundo se le ofrecía comprar viviendas, cuando no todo el mundo puede comprar viviendas. Su situación que dentro del mercado laboral puede estar variando continuamente. Aquellos que tienen un empleo, por decirlo de laguna manera, más estable, pueden comprar una vivienda, pero hoy en día no existe lo que se llama el empleo estable. Antiguamente sí que existían, ahora mismo no.

Entonces por un lado el hecho de que haya un mayor volumen de viviendas puestas en alquiler, el hecho de que se puedan gestionar de una manera más barata, permitirá que se reduzca el precio del alquiler, frente al precio de la compra venta que será más cara en la medida que los precios de la vivienda, si bien han bajado en un momento determinado, hoy día están repuntando. Por lo tanto, la compra de la vivienda será más cara frente al alquiler respecto de la rentabilidad que puede obtener cualquier persona con comprar.

LP: Jesús Merino, director jurídico de Chavarri Abogados, muchas gracias por acompañarnos y hacernos esta radiografía rápida y concisa de lo que puede ser el sector inmobiliario en los próximos meses, Gracias!

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